47都道府県の空き家率一覧｜率だけで調査エリアを選べない理由

空き家調査のエリアを決めるとき、多くの方がまず見るのが都道府県別の空き家率です。「空き家率が高い県から手をつける」という判断は、一見すると合理的に見えます。

しかし47都道府県の数字を一つずつ確認していくと、空き家率だけでエリアを選ぶと判断を誤る場面が繰り返し出てきます。別荘が混ざる県、住宅の供給で率が薄まる県、賃貸の空室が空き家の大半を占める県。理由はそれぞれ違いますが、いずれも「率が高い＝調査対象が多い」とはならない県です。

この記事では、令和5年住宅・土地統計調査をもとに47都道府県の空き家率を一覧にしたうえで、率だけでは判断できない理由と、代わりに見るべき数字を整理します。

空き家率が高い10県・低い10都府県

総務省統計局「令和5年住宅・土地統計調査」による、総住宅数に占める空き家の割合です。全国平均は13.8％。

出典：総務省統計局「令和5年住宅・土地統計調査 住宅及び世帯に関する基本集計（確報集計）結果」（2024年9月公表）。

この一覧を見て「上位10県から調査を始めよう」と考えるのは自然です。しかし、この順位のままでは対象を選べません。理由を4つに分けて説明します。

率だけでは判断できない4つの理由

①別荘が空き家に数えられている

住宅・土地統計調査は、普段人が住んでいない住宅をすべて空き家として数えます。別荘やセカンドハウスも例外ではありません。

別荘などの二次的住宅を除いて順位をつけ直すと、顔ぶれが変わります。

長野県は6位から27位へ、21位も下がります。長野県の二次的住宅は5万6,000戸で全国最多。空き家の26.9％を占めます。山梨県、栃木県、静岡県、群馬県も別荘が多く、いずれも順位を大きく落とします。

逆に、別荘がほとんどない県は順位が上がります。高知県は5位から3位へ、鹿児島県は3位から2位へ、山口県は8位から6位へ。引き算をしても順位が落ちない県こそ、実質的な空き家が厚い県だといえます。

②分母が増えると率は下がる

空き家率は「空き家数 ÷ 総住宅数」で計算します。分子が増えても、分母がそれ以上に増えれば率は下がります。

栃木県がその例です。空き家率は17.3％から16.9％へ0.4ポイント下がりましたが、空き家数そのものは3,000戸増えて過去最多を更新しました。総住宅数が4.78％増えたためです。率の低下は改善を意味しません。

逆に、住宅がほとんど増えていない県では、率の上昇がそのまま空き家の増加を表します。山口県は総住宅数の伸びが0.9％で全国41位。空き家率17.6％から19.4％への上昇は、実数の増加をそのまま反映しています。

③賃貸の空室が大半を占める県がある

空き家には、募集中の賃貸物件も含まれます。都市部では、これが空き家の大半を占めることがあります。

これらの県で条件を付けずに空き家を調査すると、募集中の物件を大量に拾うことになります。全国的にも、共同住宅の空き家は約8割が賃貸用、一戸建ての空き家は約8割が賃貸・売却用や別荘を除く空き家です。戸建てに限定するだけで、リストの中身が変わります。

④率が同じでも中身は入れ替わる

群馬県の空き家率は16.7％で、5年前とまったく同じでした。数字が動かないと何も起きていないように見えますが、内訳は大きく変わっています。

賃貸・売却用及び二次的住宅を除く空き家は6万2,600戸から7万3,100戸へ1万500戸（16.8％）増加。一方で賃貸用・売却用が約7,500戸減り、差し引きで空き家全体は3,000戸増にとどまりました。増えたものと減ったものが打ち消し合った結果、率が動かなかっただけです。

二次的住宅を除くと、順位はこう変わる

別荘などを除いた空き家率で並べ直すと、上位10県は次のようになります。全国平均は13.2％です。

山梨県と長野県が上位から外れ、代わりに愛媛県・山口県・大分県・香川県が繰り上がりました。四国4県はこの並びでも上位に残ります。

目的によって、見るべき数字は変わる

ここまでは「調査対象になる空き家をどう見つけるか」の話です。ただし目的が変われば、見るべき数字も変わります。

リフォームや外壁塗装が目的の場合、対象は空き家ではありません。人が住んでいる築古の住宅が本命であり、空き家率の順位はエリア選定の根拠になりません。この場合は持ち家住宅率や改修の実施率のほうが判断材料になります。

参考までに、持ち家の改修実施率は島根県32.6％が全国1位、愛媛県は42位のバリアフリー化率にとどまります。同じ「地方県」でも、リフォーム市場の成熟度はまったく違います。

費用は面積で決まる。率とは別の話

もう一つ、率とは無関係に効いてくるのが面積です。土地調査の費用は調査面積に対する従量制のため、同じ費用で確認できる建物の数は、面積あたりの住宅の密度で決まります。

面積の出典は国土地理院「全国都道府県市区町村別面積調」。住宅数を面積で割った単純計算です。全国平均は約172戸となります。

空き家率が高い県は、面積が広く密度が低いことが少なくありません。率の高さがそのまま費用対効果につながるとは限らないため、範囲は行政区分ではなく住宅の集まり方で切るのが基本になります。

都道府県別の解説記事

47都道府県それぞれについて、県ごとのデータと調査エリアの選び方をまとめています。県によって着目すべき数字が異なります。

制度の変化は全国共通で進んでいる

空家等対策の推進に関する特別措置法は2023年に改正され、同年12月に施行されました。倒壊の危険がある「特定空家等」の手前の段階として「管理不全空家等」の区分が新設され、市区町村から勧告を受けると固定資産税の住宅用地特例の対象から外れます。

あわせて、2024年4月からは相続登記の申請が義務化されています。相続で不動産を取得したことを知った日から一定期間内に登記申請を行うことが求められ、過去に発生した相続についても対象となります。

全国で見ると、世帯が所有する空き家の47.5％は賃貸・売却用や別荘を除く空き家です。取得方法では相続・贈与が61.6％を占めます。制度の影響を直接受ける層が、世帯所有空き家の半数近くにのぼるということです。ただし所有者本人が改正内容を把握しているとは限りません。

なお制度の適用や手続きの詳細は個別の状況によって判断が分かれます。具体的な内容については、所管する市区町村の窓口や司法書士などの専門家への確認をご案内ください。

費用・期間・納品物

弊社の土地調査サービスの料金は、調査面積に応じた従量制です。基本料金は10,000㎡あたり1,000円（税別）、調査項目を追加する場合は1項目につき200円（税別）が加算されます。町丁目単位まで絞り込んだ範囲指定に対応しています。

面積に対する従量制のため、調査費用は範囲の切り方でほぼ決まります。調査期間も対象面積と調査項目数によって変わるため、範囲をうかがったうえで費用とあわせてスケジュールをご提示します。

調査項目は、空き家（戸建て）のほか、空き地、古アパート、古家（居住中）、駐車場、倉庫・工場などから選べます。目的に合わせて組み合わせてください。

納品形式は、ゼンリン地図への転記（調査項目ごとに色分け）、住所・地番リスト（PDF形式／追加料金）、Excel件数リスト（地区別・分類別集計）からお選びいただけます。所有者情報を取得したうえで、DMの印刷・封入・発送まで一括してご依頼いただくことも可能です。

弊社は47都道府県をカバーする自社ネットワークを持ち、県境をまたぐ調査も同一の基準・フォーマットで実施できます。エリアによって調査の粒度が変わることはありません。

依頼から納品までの流れ

都道府県を選ぶときの注意点

よくあるご質問

まとめ

空き家率が最も高いのは徳島県21.3％、最も低いのは埼玉県9.3％。この差は12ポイントあります。しかしこの順位のままで調査エリアを決めることはできません。

別荘が混ざる県では順位が最大21位下がり、住宅が供給された県では率が薄まり、都市部では賃貸の空室が空き家の大半を占めます。率が5年間まったく動かなかったのに、中身は1万戸単位で入れ替わっていた県もあります。

代わりに見るべきは、二次的住宅を除く空き家率、実数、そして増減の中身の3つです。そのうえで、県平均ではなく市区町村・町丁目まで下げて範囲を決める。費用は面積に対する従量制なので、住宅の集まり方に合わせて切ることが最終的な費用対効果を決めます。