徳島県の空き家調査｜空き家率全国1位の県での範囲の決め方と費用

徳島県の空き家率は21.3％で全国1位。住宅4.7戸に1戸が空き家という計算になります。全国平均は13.8％、つまり7.2戸に1戸ですから、密度がまるで違います。

さらに中身を見ると差は開きます。賃貸にも売却にも出ておらず別荘でもない放置型は4万7,600戸で、住宅総数に対する割合は12.2％。全国3位の水準です。県内の住宅8.2戸に1戸が放置型という計算で、全国平均の約17戸に1戸と比べると2倍以上の濃さです。

実地調査の観点でいえば、これは1地区を歩いたときに拾える件数が全国でも最上位クラスだということを意味します。ただし徳島県には別の制約もあります。この記事では、不動産会社・リフォーム会社・自治体それぞれが徳島県で範囲をどう切るべきかを整理します。

徳島県の空き家を数字で確認する

総務省統計局「令和5年住宅・土地統計調査」による数値です。

出典：総務省統計局「令和5年住宅・土地統計調査 住宅及び世帯に関する基本集計（確報集計）結果」（2024年9月公表）。

空き家の57.3％が放置型

県内の空き家8万3,000戸のうち、放置型が4万7,600戸で57.3％を占めます。賃貸用は3万1,300戸、売却用と二次的住宅はそれぞれ2,000戸台にとどまります。

全国では空き家に占める放置型の割合が42.8％なので、徳島県はこれを14ポイント以上上回ります。徳島県で「空き家」を調査すると、その半分以上が市場にも別荘としても出てこない住宅になるということです。歩留まりという観点では、これほど条件の揃った県は多くありません。

住宅は増え、世帯は横ばい

総住宅数は5年間で2.2％増えた一方、総世帯数の伸びは0.2％にとどまりました。その結果、1世帯当たりの住宅数は1.27戸となり、和歌山県と並んで全国1位です。全国平均は1.16戸ですから、住宅が世帯を大きく上回る状態が固定しています。

空き家数そのものも5年間で8,900戸増え、増加率は12.0％。母数は今後も減る見込みが薄く、調査対象は安定して存在し続けます。

歩留まりは高いが、密度は低い

ここが徳島県の実務上の要点です。土地調査の料金は調査面積に対する従量制なので、費用を左右するのは「歩いた面積」であって「見つけた件数」ではありません。

同調査の市区町村別データでは、県内で空き家率が最も高いのは三好市で約38％。しかし山間部は面積あたりの住宅数が少なく、同じ1平方キロメートルを歩いても対象に行き当たる回数は都市部より減ります。

空き家率のランキングをそのまま調査エリアの優先順位にすると、費用対効果を落とすことがあります。率の高い地区を選ぶ場合は、市全域ではなく集落単位まで範囲を絞り込むことが前提になります。

目的によって、見るべき数字と調査項目が変わる

リフォーム・外壁塗装は持ち家を見る

施工需要を探す場合、対象は空き家ではありません。人が住んでいる築古の戸建てが本命です。徳島県の持ち家は20万6,300戸で持ち家住宅率は68.1％、全国の60.9％を上回ります。木造の割合も63.3％と高く、外観からの劣化判定が効きやすい構成です。

空き家率の高さは、この用途にはほとんど関係ありません。「古家（居住中）」を調査項目として指定し、築年数相当の住宅を地図に落とす形が実務に合います。

自治体は集落単位で押さえる

実態把握が目的なら網羅性が前提になります。営業効率のために絞るのではなく、放置型の比率が高い集落を単位として全域を押さえ、状態別に分類して地図に落とす形です。徳島県のように山間部に対象が集中する県では、市全域ではなく集落や字の単位で区切るほうが、予算に対する精度が上がります。

2023年の法改正で所有者の状況が変わった

空家等対策の推進に関する特別措置法は2023年に改正され、同年12月に施行されました。

従来は倒壊の危険があるなど深刻な状態の空き家を「特定空家等」として扱っていましたが、その手前の段階として「管理不全空家等」の区分が新設されています。市区町村から勧告を受けると、固定資産税の住宅用地特例の対象から外れます。

放置型が住宅8.2戸に1戸という徳島県では、この改正の対象になりうる物件の比率も相応に高くなります。所有者が県外に出ているケースでは、建物の現況も制度の変化も把握されていないのが普通です。状況を正確に伝える相手が現れたときに動きやすい所有者でもあります。

なお制度の適用は個別の状況によって判断が分かれます。具体的な課税や勧告の可否については、所管する市町村の窓口や専門家への確認をご案内ください。

費用・期間・納品物

弊社の土地調査サービスの料金は、調査面積に応じた従量制です。基本料金は10,000㎡あたり1,000円（税別）、調査項目を追加する場合は1項目につき200円（税別）が加算されます。町丁目単位まで絞り込んだ範囲指定に対応しています。

面積に対する従量制のため、調査費用は範囲の切り方でほぼ決まります。調査期間も対象面積と調査項目数によって変わるため、範囲をうかがったうえで費用とあわせてスケジュールをご提示します。

調査項目は、空き家（戸建て）のほか、空き地、古アパート、古家（居住中）、駐車場、倉庫・工場などから選べます。目的に合わせて組み合わせてください。

納品形式は、ゼンリン地図への転記（調査項目ごとに色分け）、住所・地番リスト（PDF形式／追加料金）、Excel件数リスト（地区別・分類別集計）からお選びいただけます。所有者情報を取得したうえで、DMの印刷・封入・発送まで一括してご依頼いただくことも可能です。

弊社は47都道府県をカバーする自社ネットワークを持ち、県境をまたぐ調査も同一の基準・フォーマットで実施できます。エリアによって調査の粒度が変わることはありません。

依頼から納品までの流れ

徳島県で空き家調査を進めるときの注意点

徳島県の対応エリア

県内は全8市を中心に対応しています。町村についても、隣接する市とあわせた範囲でご相談ください。

徳島市／鳴門市／小松島市／阿南市／吉野川市／阿波市／美馬市／三好市

よくあるご質問

まとめ

徳島県は空き家率21.3％で全国1位、放置型の割合も12.2％で全国3位。空き家の57.3％が放置型で、住宅8.2戸に1戸が該当します。一戸建ての割合も69.4％と高く、実地調査で拾える件数という点では全国でも上位の条件が揃っています。

ただし率の高さがそのまま費用対効果になるわけではありません。調査費用は面積に対する従量制なので、率の高い山間部を市全域で発注すると割高になります。目的を決め、初回は住宅が集まっているエリアで試し、結果を見て集落単位で広げる。この順番で進めれば、全国1位という数字を実際の件数として受け取れます。