長野県の空き家調査はどこから｜別荘を除く9万2千戸の絞り込み方

長野県の空き家率は20.1％。全国平均13.8％を6ポイント以上上回り、47都道府県で6番目の高さです。この数字を見て「長野県は調べれば対象が出てくる県だ」と考えるのは、半分正しく、半分は危険です。

長野県の空き家20万7千戸のうち、26.9％にあたる5万6千戸は別荘などの二次的住宅です。二次的住宅の戸数は全国で最も多く、しかもその半分以上が軽井沢町と茅野市の2市町に集中しています。県全体の空き家率だけを根拠に調査エリアを決めると、営業対象にならない別荘地を歩くことになりかねません。

この記事では、令和5年住宅・土地統計調査をもとに長野県の空き家の中身を分解したうえで、不動産会社・リフォーム会社・自治体それぞれが見るべき数字と、調査範囲の絞り込み方を整理します。

長野県の空き家を数字で確認する

総務省統計局「令和5年住宅・土地統計調査（住宅及び世帯に関する基本集計・確報集計）」による数値です。

出典：総務省統計局「令和5年住宅・土地統計調査 住宅及び世帯に関する基本集計（確報集計）結果」（2024年9月公表）。県内の二次的住宅の内訳は、茅野市「令和5年住宅・土地統計調査結果の概要」による集計。

空き家率20.1％の4分の1以上は別荘

住宅・土地統計調査は、普段人が住んでいない住宅をすべて「空き家」として数えます。別荘やセカンドハウスも例外ではありません。軽井沢、蓼科、白馬といった別荘地を抱える長野県では、この定義がそのまま空き家率を押し上げます。

県内の二次的住宅5万6千戸は、2位の静岡県3万8千5百戸、3位の千葉県2万1千9百戸を大きく引き離す全国最多です。長野県の空き家率が全国上位に並ぶ理由の相当部分は、別荘の多さで説明できます。全国平均との差をそのまま「放置空き家の多さ」と読み替えると、判断を誤ります。

それでも放置型の空き家は9万2千戸ある

ただし、別荘を除いた後の数字が小さいわけではありません。賃貸にも売却にも出ておらず、別荘でもない、いわゆる放置型の空き家は約9万2千戸。2018年から約10％増えています。

総住宅数に対する比率は約8.9％で、全国平均の5.9％を3ポイント上回ります。別荘の影響を差し引いてもなお、長野県は放置型の空き家が全国平均より厚く積み上がっている県です。対象がないのではなく、対象と対象でないものが同じ「空き家」という言葉の中に混在している、というのが正確な理解になります。

「空き家が多い市町村」と「調査対象が多い市町村」は一致しない

県内で空き家率が最も高いのは軽井沢町で、約70％に達します。数字だけを見れば県内で最も空き家が多い自治体ですが、その空き家の89.6％は二次的住宅です。茅野市も空き家率41.5％と高い一方、二次的住宅の割合は74.6％を占めます。

この2市町の二次的住宅を合わせると3万戸を超え、県全体の二次的住宅の54.7％に相当します。県内の別荘の半分以上が、この2市町に集まっているということです。

一方、放置型の空き家の比率で並べ替えると、上位に来る顔ぶれは変わります。同調査の市区町村別データでは、放置空き家の比率が最も高いのは辰野町で約18％です。空き家率のランキングでは目立たない自治体が、放置型で見ると上位に来る。長野県ではこの入れ替わりが特に大きく起こります。

調査を発注する前に、候補エリアをどちらの数字で選んだのかを確認しておくと、リストの中身に対する見込み違いを防げます。

目的によって、長野県で見るべき数字は変わる

空き家調査の使い道は一つではありません。同じ長野県内でも、目的が違えば選ぶエリアも、調査で指定すべき条件も変わります。

リフォームや外壁塗装が目的の場合、対象は空き家ではありません。人が住んでいる築古の戸建てこそが本命であり、統計上の空き家率とはほぼ関係がなくなります。この場合は空き家調査ではなく、居住中の古家を対象にした調査項目を組む形になります。

自治体の場合は、そもそも網羅性が求められます。営業効率のためにエリアを絞るのではなく、町丁目単位で全域を押さえたうえで、状態別に分類して地図に落とす形が実務に合います。

2023年の法改正で所有者の状況が変わった

空家等対策の推進に関する特別措置法は2023年に改正され、同年12月に施行されました。

従来は倒壊の危険があるなど深刻な状態の空き家を「特定空家等」として扱っていましたが、その手前の段階として「管理不全空家等」の区分が新設されています。市区町村から勧告を受けると、固定資産税の住宅用地特例の対象から外れます。

長野県の場合、放置型の空き家の所有者が県外に住んでいるケースが少なくありません。相続したものの現地に戻る予定がなく、管理が行き届かないまま年数が経つという流れです。遠方にいる所有者ほど、建物の劣化も制度の変化も把握していないと考えたほうが実態に近いでしょう。

裏を返せば、状況を正確に伝える相手が現れたときに動きやすい所有者でもあります。ただし制度の適用は個別の判断によるため、具体的な課税や勧告の可否については、所管する市町村の窓口や専門家への確認をご案内ください。

費用・期間・納品物

弊社の土地調査サービスの料金は、調査面積に応じた従量制です。基本料金は10,000㎡あたり1,000円（税別）、調査項目を追加する場合は1項目につき200円（税別）が加算されます。町丁目単位まで絞り込んだ範囲指定に対応しています。

面積に対する従量制のため、調査費用は範囲の切り方でほぼ決まります。調査期間も対象面積と調査項目数によって変わるため、範囲をうかがったうえで費用とあわせてスケジュールをご提示します。

調査項目は、空き家（戸建て）のほか、空き地、古アパート、古家（居住中）、駐車場、倉庫・工場などから選べます。目的に合わせて組み合わせてください。

納品形式は、ゼンリン地図への転記（調査項目ごとに色分け）、住所・地番リスト（PDF形式／追加料金）、Excel件数リスト（地区別・分類別集計）からお選びいただけます。所有者情報を取得したうえで、DMの印刷・封入・発送まで一括してご依頼いただくことも可能です。

弊社は47都道府県をカバーする自社ネットワークを持ち、県境をまたぐ調査も同一の基準・フォーマットで実施できます。エリアによって調査の粒度が変わることはありません。

依頼から納品までの流れ

長野県で空き家調査を進めるときの注意点

長野県の対応エリア

県内は全19市を中心に対応しています。町村についても、隣接する市とあわせた範囲でご相談ください。

長野市／松本市／上田市／岡谷市／飯田市／諏訪市／須坂市／小諸市／伊那市／駒ヶ根市／中野市／大町市／飯山市／茅野市／塩尻市／佐久市／千曲市／東御市／安曇野市

よくあるご質問

まとめ

長野県の空き家率20.1％という数字は、そのままでは調査エリアの判断材料になりません。空き家の26.9％が別荘であり、その半分以上が軽井沢町と茅野市に集中しているためです。率の高さを根拠に発注すると、管理された別荘のリストが手元に残ることになります。

見るべきは、賃貸にも売却にも出ていない放置型の空き家9万2千戸のほうです。総住宅数に対する比率は全国平均を3ポイント上回っており、対象そのものは十分にあります。まずは目的をはっきりさせ、1〜2地区に絞って実施し、出てきたリストの中身を見てから範囲を広げる。長野県ではこの順序が特に効きます。