岡山県の空き家調査｜住宅が増える県での対象エリアの選び方

岡山県の総住宅数は95万5,400戸。5年間で3万9,100戸、4.27％増えました。全国平均4.2％を上回り、中国地方5県のなかで最も速いペースです。広島県2.4％、鳥取県2.2％、島根県1.9％、山口県0.9％と比べても差があります。

住宅が供給され続けている県では、空き家は増えにくいはずです。ところが岡山県の空き家は14万2,500戸から15万7,200戸へ、1万4,700戸（10.3％）増加。全国の6.0％を大きく上回りました。空き家率も15.6％から16.5％へ上昇しています。

さらに、賃貸にも売却にも出ておらず別荘でもない放置型は、総住宅数の8.0％から8.6％へ。新しい住宅が増えるかたわらで、既存の住宅が使われなくなっているということです。この記事では、不動産会社・リフォーム会社・自治体それぞれが岡山県でエリアをどう選ぶべきかを整理します。

岡山県の空き家を数字で確認する

総務省統計局「令和5年住宅・土地統計調査」による数値です。

出典：総務省統計局「令和5年住宅・土地統計調査 住宅及び世帯に関する基本集計・住宅の構造等に関する集計（確報集計）結果」。放置型の戸数は総住宅数と割合から算出した概数です。

中国5県のなかで岡山だけ住宅が大きく増えた

中国地方5県の総住宅数の増え方を並べると、岡山県の位置づけがはっきりします。

岡山県だけが全国平均を上回る伸びを示しています。それでも空き家率は0.9ポイント上昇。住宅が増えていることと、空き家が増えないことは別の話だということです。

放置型は約8万2,000戸

放置型の割合は8.0％から8.6％へ0.6ポイント上昇しました。戸数にすると約7万3,000戸から約8万2,000戸へ、およそ8,900戸の増加です。増加率は12％前後で、空き家全体の10.3％を上回ります。

空き家に占める放置型の割合はおよそ52％。岡山県で空き家を調査すると、半分以上が市場に出てこない住宅になります。

新築が建つ場所と、空き家が残る場所は違う

住宅が増えているのに空き家も増える。この2つが同時に起こるのは、それぞれ別の場所で起きているからです。

県全体の数字で調査範囲を決めると、この違いが見えません。新しい住宅地を調査しても対象はほとんど出ず、逆に古い住宅がまとまって残っている地区を選べば件数は変わります。

目的によって、選ぶ地域が変わる

賃貸市場は中国地方で上位

岡山県の1か月当たり家賃は4万8,267円で全国16位。中国地方では広島県5万1,555円（全国10位）に次ぐ水準です。賃貸市場がある程度機能していることを示す数字といえます。

その一方で放置型の割合は8.6％と全国平均の1.5倍。貸せる住宅は貸されているが、貸せない住宅が残っているという構図です。調査で共同住宅を含めると募集中の物件を拾うことになるため、仕入れが目的であれば戸建てへの限定が効きます。

リフォームは改修の実施率が全国平均を下回る

2019年以降に増改築・改修工事を行った持ち家の割合は29.8％で全国24位、高齢者が住む住宅の一定のバリアフリー化率は46.2％で全国20位。いずれも全国平均に近い水準ですが、耐震診断を行った持ち家は8.1％で全国38位と低くなっています。

施工需要を探す場合、対象は空き家ではなく居住中の築古住宅です。1住宅当たりの延べ面積は103.59㎡で全国平均を上回り、施工面積も相応にあります。「古家（居住中）」を調査項目として指定し、外観の状態を記録しておけば、提案の優先順位もつけられます。

制度の変化が所有者に届いているか

空家等対策の推進に関する特別措置法は2023年に改正され、同年12月に施行されました。倒壊の危険がある「特定空家等」の手前の段階として「管理不全空家等」の区分が新設され、市区町村から勧告を受けると固定資産税の住宅用地特例の対象から外れます。

あわせて、2024年4月からは相続登記の申請が義務化されています。相続で不動産を取得したことを知った日から一定期間内に登記申請を行うことが求められ、過去に発生した相続についても対象となります。

岡山県では放置型が約8万2,000戸、5年間で8,900戸ほど増えました。住宅が供給され続けている県であっても、制度の対象になりうる住宅は着実に増えています。所有者本人が改正内容を把握しているとは限らないため、伝える役割はこちら側にあります。

なお制度の適用や手続きの詳細は個別の状況によって判断が分かれます。具体的な内容については、所管する市町村の窓口や司法書士などの専門家への確認をご案内ください。

費用・期間・納品物

弊社の土地調査サービスの料金は、調査面積に応じた従量制です。基本料金は10,000㎡あたり1,000円（税別）、調査項目を追加する場合は1項目につき200円（税別）が加算されます。町丁目単位まで絞り込んだ範囲指定に対応しています。

面積に対する従量制のため、調査費用は範囲の切り方でほぼ決まります。調査期間も対象面積と調査項目数によって変わるため、範囲をうかがったうえで費用とあわせてスケジュールをご提示します。

調査項目は、空き家（戸建て）のほか、空き地、古アパート、古家（居住中）、駐車場、倉庫・工場などから選べます。岡山県では地域によって指定する項目を変えると、面積あたりの成果が変わります。

納品形式は、ゼンリン地図への転記（調査項目ごとに色分け）、住所・地番リスト（PDF形式／追加料金）、Excel件数リスト（地区別・分類別集計）からお選びいただけます。所有者情報を取得したうえで、DMの印刷・封入・発送まで一括してご依頼いただくことも可能です。

弊社は47都道府県をカバーする自社ネットワークを持ち、県境をまたぐ調査も同一の基準・フォーマットで実施できます。エリアによって調査の粒度が変わることはありません。

依頼から納品までの流れ

岡山県で空き家調査を進めるときの注意点

岡山県の対応エリア

県内は全15市を中心に対応しています。町村についても、隣接する市とあわせた範囲でご相談ください。島しょ部も対応可能です。

岡山市／倉敷市／津山市／玉野市／笠岡市／井原市／総社市／高梁市／新見市／備前市／瀬戸内市／赤磐市／真庭市／美作市／浅口市

よくあるご質問

まとめ

岡山県の総住宅数は5年で4.27％増え、中国地方5県のなかで最も速いペースでした。それでも空き家は10.3％増、空き家率も16.5％へ上昇。放置型の割合は8.0％から8.6％へ上がり、全国平均5.9％のおよそ1.5倍になっています。

新築が建つ場所と、空き家が残る場所は同じ県内の別の場所です。県全体の数字で範囲を決めると、この違いが見えません。仕入れが目的なら古い住宅が集まる地区を戸建てに限定して、用地が目的なら住宅が増えている地域で空き地を。目的に応じて対象そのものを切り替えてください。まずは1〜2地区で実施し、中身を確認してから範囲を広げる進め方をおすすめします。