京都府の空き家調査｜京都市だけ減った府での対象エリアの選び方

京都府の空き家率は13.1％。前回調査から0.3ポイント上がり、空き家数も8,600戸増えて18万400戸になりました。全国と同じく増加しています。

ところが京都市だけを見ると、数字が逆を向いています。空き家率12.5％で0.4ポイントの低下、空き家数も700戸減少して10万5,300戸。全国と府が増えるなかで、市は減っています。

ここから分かることは一つです。府全体で増えた8,600戸は、すべて京都市以外の地域で発生しています。市が700戸減った分を差し引けば、市外での増加は9,300戸を超える計算になります。この記事では、不動産会社・リフォーム会社・自治体それぞれが京都府でエリアをどう選ぶべきかを整理します。

京都府と京都市で、数字が逆を向いている

京都市が公表した令和5年住宅・土地統計調査の比較資料による数値です。

出典：京都市「令和5年住宅・土地統計調査の結果（空き家率、空き家数）について」、総務省統計局「令和5年住宅・土地統計調査」。

府の空き家18万400戸のうち、京都市が10万5,300戸を占めます。府の空き家の6割近くが京都市にありながら、その京都市だけが減少しているという構図です。

市外での増加は9,300戸を超える

府全体で8,600戸増え、京都市で700戸減った。この2つを差し引くと、京都市以外の地域では9,300戸増えたことになります。

京都府は南北に長く、京都市を除けば山城、南丹、中丹、丹後といった地域に分かれます。調査対象という観点では、増えているのはこれらの地域です。府平均13.1％という数字は、減少している市と増加している市外を足して割ったものにすぎません。

京都市の減少には背景がある

京都市の資料によれば、平成25年の調査までは市の空き家率が全国平均を上回っていました。その後、平成26年に「京都市空家等の活用、適正管理等に関する条例」を制定し、総合的な空き家対策を実施した結果、前回調査から減少に転じ、今回さらに減少しています。

市場に流通していない空き家（統計上の放置型にあたる区分）も、4万4,300戸へ減少しました。対策を実施しなかった場合は6万8,700戸まで増えると推計されていた数字です。実態を把握したうえで対策を積み重ねれば、数字は動くという事例になっています。

京都市内でも、区によって方向が違う

市全体は減少していますが、11の行政区のうち減少したのは7区です。残る4区は増えています。

東山区は3.2ポイント下がり、上京区は2.4ポイント上がりました。同じ市内で、5年間に正反対のことが起きています。

目的によって、選ぶエリアが変わる

自治体にとっては、実態把握が指標になる

京都市の事例が示しているのは、空き家の数を政策目標として管理するには、まず現況を正確に把握する必要があるということです。市場に流通していない空き家を4万4,300戸と数えられるからこそ、目標値との比較ができます。

統計調査は5年に1度で、市区町村単位までしか結果が出ません。町丁目単位でどこに何戸あるか、どの状態かを把握するには、現地を歩いて記録する調査が必要になります。弊社では自治体向けに、町丁目単位で空き家を調査し、状態別に分類して地図上に可視化する形での納品に対応しています。

不動産・リフォームは方向が違う

仕入れが目的なら、対象が増えている市外の地域が候補になります。一方、リフォームや外壁塗装が目的の場合、本命は空き家ではなく居住中の築古住宅です。京都市内で空き家が減っているということは、流通や活用が進んでいるということでもあり、改修需要そのものは市内にも十分にあります。空き家率の増減は、この用途では判断材料になりません。

制度の変化が所有者に届いているか

空家等対策の推進に関する特別措置法は2023年に改正され、同年12月に施行されました。倒壊の危険がある「特定空家等」の手前の段階として「管理不全空家等」の区分が新設され、市区町村から勧告を受けると固定資産税の住宅用地特例の対象から外れます。

あわせて、2024年4月からは相続登記の申請が義務化されています。相続で不動産を取得したことを知った日から一定期間内に登記申請を行うことが求められ、過去に発生した相続についても対象となります。

京都市のように条例を含めた対策を進めてきた自治体がある一方、市外では空き家が増え続けています。制度と対策の進み方が、同じ府内でも一様ではないということです。調査で特定した地番から所有者事項を取得し、現況とあわせて確認する手順が確実です。

なお制度の適用や手続きの詳細は個別の状況によって判断が分かれます。具体的な内容については、所管する市町村の窓口や司法書士などの専門家への確認をご案内ください。

費用・期間・納品物

弊社の土地調査サービスの料金は、調査面積に応じた従量制です。基本料金は10,000㎡あたり1,000円（税別）、調査項目を追加する場合は1項目につき200円（税別）が加算されます。町丁目単位まで絞り込んだ範囲指定に対応しています。

面積に対する従量制のため、調査費用は範囲の切り方でほぼ決まります。調査期間も対象面積と調査項目数によって変わるため、範囲をうかがったうえで費用とあわせてスケジュールをご提示します。

調査項目は、空き家（戸建て）のほか、空き地、古アパート、古家（居住中）、駐車場、倉庫・工場などから選べます。目的に合わせて組み合わせてください。

納品形式は、ゼンリン地図への転記（調査項目ごとに色分け）、住所・地番リスト（PDF形式／追加料金）、Excel件数リスト（地区別・分類別集計）からお選びいただけます。所有者情報を取得したうえで、DMの印刷・封入・発送まで一括してご依頼いただくことも可能です。

弊社は47都道府県をカバーする自社ネットワークを持ち、府県境をまたぐ調査も同一の基準・フォーマットで実施できます。エリアによって調査の粒度が変わることはありません。

依頼から納品までの流れ

京都府で空き家調査を進めるときの注意点

京都府の対応エリア

府内は全15市を中心に対応しています。町村についても、隣接する市とあわせた範囲でご相談ください。

京都市／福知山市／舞鶴市／綾部市／宇治市／宮津市／亀岡市／城陽市／向日市／長岡京市／八幡市／京田辺市／京丹後市／南丹市／木津川市

よくあるご質問

まとめ

京都府の空き家率13.1％は前回から0.3ポイント上昇しましたが、京都市は12.5％へ0.4ポイント低下しました。府全体で8,600戸増えるなかで、市は700戸減っています。府の増加分は、すべて京都市以外で発生しているということです。

市内も一様ではありません。11区のうち7区が減少、4区が増加。東山区は3.2ポイント下がり、上京区は2.4ポイント上がりました。府、市、区の3つの層で数字の向きが違う以上、府平均も市平均も、調査範囲を決める根拠にはなりません。目的を決め、町丁目単位まで下げて1〜2地区で実施し、中身を確認してから範囲を広げてください。