鳥取県の空き家調査｜住宅数が全国最小の県での範囲の決め方

鳥取県の総住宅数は26万2,300戸。47都道府県で最も少ない数字です。市の数も鳥取市・米子市・倉吉市・境港市の4つで、こちらも全国最少になります。

空き家は4万1,300戸、空き家率15.7％。前回の15.5％から0.2ポイント上昇しました。別荘などの二次的住宅を除いた空き家は4万400戸で、5年間に1,900戸（4.9％）増えています。二次的住宅を除いた空き家率15.4％は全国18位です。

数字の規模は小さいものの、県としての面積は約3,507平方キロメートル。同じく住宅数の少ない香川県の1.9倍近くあります。母数は小さいが、歩く面積は広い。この組み合わせが、鳥取県で範囲を決めるときの前提になります。この記事では、不動産会社・リフォーム会社・自治体それぞれが鳥取県でどう進めるべきかを整理します。

鳥取県の空き家を数字で確認する

総務省統計局「令和5年住宅・土地統計調査」による数値です。

出典：総務省統計局「令和5年住宅・土地統計調査 住宅及び世帯に関する基本集計・住宅の構造等に関する集計・土地集計（確報集計）結果」。面積は国土地理院「全国都道府県市区町村別面積調」による。

空き家の増え方は緩やか

空き家の増加率3.5％は、全国の6.0％を下回ります。二次的住宅を除いた空き家でも4.9％増にとどまりました。総住宅数の伸びも2.22％と控えめです。

ただし空き家率15.7％は全国平均13.8％を1.9ポイント上回ります。急増しているわけではないものの、水準としてはすでに高い県だといえます。

住宅は大きい

1住宅当たりの延べ面積は119.75㎡で全国8位、居住室数5.39室は全国6位。全国平均を大きく上回る規模です。持ち家の一戸建てが中心の県で、住宅そのものは広く取られています。

2019年以降に増改築・改修工事を行った持ち家の割合も32.2％で全国6位。大きな持ち家に手を入れながら住み続けるという住まい方が、隣の島根県と同様に定着しています。

県全体が、他県の1都市に近い規模

総住宅数26万2,300戸という数字は、他県の政令指定都市1つ分にも届きません。市の数も4つで全国最少です。

実務上、これは扱いやすい条件です。県全体を1つの商圏として設計でき、市ごとの数字を把握するのに時間がかかりません。「県内のどこから手をつけるか」で迷う余地が、他県より小さくなります。

土地を持っている世帯が全国で最も多い

鳥取県の特徴は、住宅ではなく土地の側にはっきり出ます。

4世帯に1世帯が、自分の住む家の敷地とは別に土地を持っています。全国平均の2倍以上です。しかもその土地の86.4％は同じ市町村内にあり、県内の別の市町村にあるものは6.8％で全国最下位。

所有者は、その場所にいる

この数字が意味するのは明確です。調査で空き地の所有者を特定できれば、その人は同じ市町村内にいる可能性が非常に高いということです。

所有者が県外や遠方にいる県では、DMなど確実に届く手段を用意する必要がありました。鳥取県ではその制約が小さくなります。調査から接触までの距離が短い県だといえます。

目的によって、見るべき数字と調査項目が変わる

リフォームは「次の周期」を狙う

改修実施率32.2％が全国6位ということは、未施工の住宅を探す戦略が効きにくい県だということでもあります。隣の島根県（32.6％で全国1位）と同様の傾向です。

ただし1住宅当たりの延べ面積は119.75㎡で全国8位。1件あたりの施工面積は大きく、受注規模で見れば有利です。屋根や外壁の塗装は10年から15年程度の周期で再度必要になるため、2019年前後に工事を行った住宅はこれから次の周期に入ります。「古家（居住中）」を調査項目として指定し、外観の状態を記録しておけば、時期が来た住宅から順に当たれます。

山陰2県での設計も選択肢になる

鳥取県と島根県を合わせても、総住宅数は58万戸あまり。単独の県としては中位の規模にとどまります。両県は改修実施率、土地の所有率、所有地が同じ市町村内にある割合など、住まい方の傾向も似ています。

山陰全域に営業エリアを持つ場合、2県をまたいだ範囲でも同一の基準・フォーマットで調査できます。県ごとの件数と中身を比較したうえで配分を決める進め方も可能です。

制度の変化が所有者に届いているか

空家等対策の推進に関する特別措置法は2023年に改正され、同年12月に施行されました。倒壊の危険がある「特定空家等」の手前の段階として「管理不全空家等」の区分が新設され、市区町村から勧告を受けると固定資産税の住宅用地特例の対象から外れます。

あわせて、2024年4月からは相続登記の申請が義務化されています。相続で不動産を取得したことを知った日から一定期間内に登記申請を行うことが求められ、過去に発生した相続についても対象となります。

鳥取県では4世帯に1世帯が現住居の敷地以外に土地を持っています。全国平均の2倍以上です。相続で動く不動産の件数も、それに比例して多くなります。所有者本人が制度の変化を把握しているとは限らないため、伝える役割はこちら側にあります。

なお制度の適用や手続きの詳細は個別の状況によって判断が分かれます。具体的な内容については、所管する市町村の窓口や司法書士などの専門家への確認をご案内ください。

費用・期間・納品物

弊社の土地調査サービスの料金は、調査面積に応じた従量制です。基本料金は10,000㎡あたり1,000円（税別）、調査項目を追加する場合は1項目につき200円（税別）が加算されます。町丁目単位まで絞り込んだ範囲指定に対応しています。

面積に対する従量制のため、調査費用は範囲の切り方でほぼ決まります。調査期間も対象面積と調査項目数によって変わるため、範囲をうかがったうえで費用とあわせてスケジュールをご提示します。

調査項目は、空き家（戸建て）のほか、空き地、古アパート、古家（居住中）、駐車場、倉庫・工場などから選べます。鳥取県では空き家と空き地の組み合わせが特に有効です。

納品形式は、ゼンリン地図への転記（調査項目ごとに色分け）、住所・地番リスト（PDF形式／追加料金）、Excel件数リスト（地区別・分類別集計）からお選びいただけます。所有者情報を取得したうえで、DMの印刷・封入・発送まで一括してご依頼いただくことも可能です。

弊社は47都道府県をカバーする自社ネットワークを持ち、県境をまたぐ調査も同一の基準・フォーマットで実施できます。エリアによって調査の粒度が変わることはありません。

依頼から納品までの流れ

鳥取県で空き家調査を進めるときの注意点

鳥取県の対応エリア

県内は全4市を中心に対応しています。町村についても、隣接する市とあわせた範囲でご相談ください。

鳥取市／米子市／倉吉市／境港市

よくあるご質問

まとめ

鳥取県は総住宅数26万2,300戸で全国最小、市の数も4つで全国最少です。県全体を1つの商圏として設計しやすく、市ごとの数字を把握するのにも時間がかかりません。

ただし面積は約3,507平方キロメートルあり、面積あたりの住宅数は約75戸と全国平均の4割強。費用は面積に対する従量制なので、住宅数が少ないことと調査が安く済むことは別の話です。範囲は市単位ではなく、住宅が集まっている町丁目や集落の単位で切ってください。

もう一つの特徴が土地です。現住居の敷地以外に土地を持つ世帯は25.3％で全国1位、その86.4％は同じ市町村内にあります。調査対象が多く、所有者もその場所にいる。空き家に空き地を組み合わせれば、1回の調査で拾える件数が変わります。まずは1〜2地区で実施し、中身を確認してから範囲を広げてください。