屋根・外壁の提案先を効率よく探す｜道路から見える範囲で絞る
屋根と外壁は、同じ住宅で工事の時期が重なります。足場を組む必要があるため、同時に施工したほうが所有者の負担は下がります。
ところが営業では、この2つが分断されがちです。外壁の劣化を見て訪問したものの、屋根の状態は分からない。屋根の話から入ったが、外壁は塗り替えたばかりだった。片方だけを見て回ると、提案の幅が狭くなります。
この記事では、両方の状態を事前に把握したうえで回る方法と、道路から見える範囲でどこまで判断できるのかを整理します。
この記事の結論
- 屋根と外壁は足場を共有する。同時提案のほうが所有者の負担は下がる
- 全国の持ち家で屋根・外壁等の改修を行ったのは12.4％。水回りより少ない
- 道路から見えるのは外壁の一部と、屋根の一部のみ。裏側は見えない
- それでも優先順位をつけるには十分。全戸を訪問するより効率が上がる
- 太陽光の提案とも接続する。一戸建て持ち家の91.0％が未設置
記事の目次
屋根と外壁は同じ工事になる
どちらも高所作業のため、足場が必要です。別々に施工すれば、足場代が2回発生します。
| 施工の仕方 | 足場 | 所有者の負担 |
|---|---|---|
| 屋根と外壁を別々に | 2回組む | 大きい |
| 屋根と外壁を同時に | 1回で済む | 抑えられる |
この構造は、提案の材料になります。片方だけを検討している所有者に、同時施工の選択肢を示せるためです。
ただし提案するには、両方の状態を把握している必要があります。外壁だけを見て訪問しても、屋根の話はその場で出せません。
改修の実施率は水回りより低い
住宅・土地統計調査によると、2019年以降に増改築・改修工事を行った持ち家は全国で28.8％です。内訳を見ると、工事の種類によって差があります。
| 工事の種類 | 実施した持ち家の割合（全国） |
|---|---|
| 台所・トイレ・浴室・洗面所の改修 | 水回りが中心 |
| 屋根・外壁等の改修 | 12.4％ |
屋根・外壁の改修を行った持ち家は12.4％。裏を返せば、8割以上は直近で工事をしていないことになります。
なお県によって差があります。山梨県は11.3％と全国を下回り、神戸市では12.6％でした。未施工層の厚さは地域で違います。
道路から見えるもの・見えないもの
現地調査は、道路から外観を確認する形で行います。できることとできないことを、先に明確にしておきます。
| 見えるもの | 見えないもの |
|---|---|
| 道路に面した外壁の色あせ、ひび割れ | 建物の裏側の外壁 |
| 外壁のコケや藻の付着 | チョーキング（手で触る必要がある） |
| 目地・シーリングの劣化 | 下地の状態 |
| 屋根材の色あせ、ずれ、欠損（見える範囲） | 勾配の関係で見えない屋根面 |
| 雨樋の破損、外れ | 屋根の下地、防水層 |
| 付帯部（破風・軒天）の劣化 | 正確な築年数 |
屋根は特に制約があります。道路からの角度によっては、屋根面がほとんど見えない住宅もあります。平屋か2階建てか、隣家との距離、道路との高低差によっても変わります。
「見えない」ことは「使えない」ことではない
裏側が見えない、屋根の一部しか確認できない。これは事実ですが、営業リストとしての価値を否定するものではありません。
目的は、その場で見積りを出すことではなく、どの住宅から回るかを決めることです。道路から見える範囲で明らかに劣化が進んでいれば、訪問する価値があります。逆に、見える範囲がきれいであれば優先度は下がります。
全戸を1軒ずつ訪問するのと、劣化が見えた住宅から順に回るのとでは、同じ時間で当たれる件数が変わります。詳細な診断は、訪問して足場を組む前に行う工程です。
記録する項目をどう決めるか
弊社の土地調査では「古家（居住中）」を調査項目として指定できます。記録する内容は目的に応じて調整できます。
| 記録項目 | 使いどころ |
|---|---|
| 位置 | 地図上に色分けして転記。回るルートを組む |
| 外壁の劣化 | 色あせ、ひび割れ、コケや藻の付着 |
| 屋根の状態 | 見える範囲での色あせ、ずれ、欠損 |
| 付帯部の状態 | 雨樋、破風、軒天など |
| 居住の実態 | 空き家を除く |
| 建て方 | 戸建てか共同住宅か |
段階に分けるかどうか
劣化の程度を段階に分けて記録することもできます。ただし段階を細かくするほど、調査員の判断がぶれやすくなります。
| 記録の仕方 | 特徴 |
|---|---|
| 有無だけ（劣化あり／なし） | 判断がぶれにくい。集計しやすい |
| 3段階（軽微／中程度／著しい） | 優先順位はつけやすいが、基準の明文化が必要 |
営業リストとして使うなら、3段階程度が扱いやすい水準です。それ以上に細かくしても、回る順番を決める以上の使い道は生まれません。
太陽光の提案とつながる
屋根工事を提案できる住宅は、太陽光の提案先でもあります。設置の際、屋根の状態によっては先に葺き替えや補修が必要になるためです。
全国の一戸建て持ち家のうち、太陽光発電機器を設置しているのは9.0％。9割以上が未設置です。母数という点では、対象は尽きていません。
| 組み合わせ | できること |
|---|---|
| 古家（居住中）＋太陽光未設置住宅 | 屋根工事と設置提案の両方に使えるリストになる |
| 古家（居住中）＋空き家（戸建て） | 施工提案先と、将来の仕入れ対象を同じ地図に落とす |
調査項目の追加は1項目につき200円（税別）です。同じ範囲を歩くのであれば、複数の項目を同時に指定したほうが面積あたりの成果は上がります。
屋根工事から入る流れ
いきなり太陽光の話をするより、屋根の状態を起点にしたほうが話が進みやすい場面があります。所有者にとっては、目に見える劣化のほうが実感しやすいためです。
屋根の補修や葺き替えを検討する段階で、設置の選択肢を示す。この順序であれば、1件の訪問で2つの提案ができます。
エリアの選び方
築古住宅は地図上に均等に散らばっているわけではありません。同じ時期に造成された住宅団地、区画整理が行われた地区、旧市街地に集まっています。
調査費用は面積に対する従量制です。造成年代のそろった地区に絞り込むほど、費用あたりの成果は上がります。町丁目単位まで絞り込んだ範囲指定に対応しています。
季節と工期を考える
塗装工事には繁忙期があります。リストが届いても現場で手一杯なら、営業に回せません。
調査から納品までには一定の期間がかかります。営業に動ける時期から逆算して依頼するほうが、リストの鮮度を活かせます。
また積雪のある地域では、雪に覆われると屋根も外壁も状態が確認できません。初回の調査は雪のない時期をおすすめしています。
屋根と外壁の状態を、まとめて記録します。
両方を把握したうえで回れるため、同時施工の提案がしやすくなります。
目的とエリアを伺ったうえで、調査項目と範囲をご提案します。
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受付 10:00〜20:00／年中無休
目的によって、見る条件が変わる
| 立場 | 主な目的 | 優先して見る条件 | 調査で指定するとよい条件 |
|---|---|---|---|
| 外壁塗装会社 | 塗り替えの提案先を探す | 外壁の色あせ、ひび割れ、コケ | 「古家（居住中）」＋外壁の状態 |
| 屋根工事会社 | 補修・葺き替えの提案先を探す | 屋根材のずれ、欠損、雨樋の破損 | 「古家（居住中）」＋屋根の状態 |
| 太陽光・蓄電池会社 | 設置の提案先を探す | 屋根の状態、向き、周辺の影 | 「太陽光未設置住宅」を追加 |
| 総合リフォーム会社 | 複数の工事を提案する | 外観全体の劣化 | 状態を段階に分けて記録 |
共同住宅は別の話になる
共同住宅の場合、屋根と外壁の工事は大規模修繕として扱われます。判断の主体も、個人ではなく管理組合やオーナーになります。
一棟のオーナーを対象にするなら、「古アパート」を調査項目として指定してください。棟単位で外観の状態を記録できます。
費用・期間・納品物
弊社の土地調査サービスの料金は、調査面積に応じた従量制です。基本料金は10,000㎡あたり1,000円（税別）、調査項目を追加する場合は1項目につき200円（税別）が加算されます。
| 項目 | 料金（税別） |
|---|---|
| 基本料金 | 10,000㎡あたり 1,000円 |
| 追加調査（1項目） | 200円 |
| 登記情報取得（所有者事項） | 750円／件 |
| DM印刷・封入・発送代行 | 180円／通 |
面積に対する従量制のため、調査費用は範囲の切り方でほぼ決まります。造成年代のそろった住宅地に絞り込むほど、費用あたりの成果は上がります。
納品形式は、ゼンリン地図への転記（調査項目ごとに色分け）、住所・地番リスト（PDF形式／追加料金）、Excel件数リスト（地区別・分類別集計）からお選びいただけます。現場を回る前提であれば、地図が中心になります。
ポスティングやDMの発送までご依頼いただくこともできます。弊社は47都道府県をカバーする自社ネットワークを持ち、県境をまたぐ調査も同一の基準・フォーマットで実施できます。
依頼から納品までの流れ
外壁か、屋根か、両方か。どの劣化を記録するか、段階に分けるかも含めて決めます。面積に応じた見積りをご提示します。
指定条件に該当する建物を選定し、調査員が使用する地図に落とし込みます。造成年代のそろった住宅地を指定した範囲設定にも対応します。
調査員が対象エリアを歩き、道路から確認できる範囲で外壁と屋根の状態を記録します。居住しているかどうかもこの工程で確認します。
調査結果をもとに地番を割り出し、地区別・状態別に集計します。
地図・リスト・集計表の形で納品します。ポスティングやDMの発送までご依頼いただくこともできます。
リストを作るときの注意点
よくあるつまずき
- 外壁だけを記録項目にする／屋根の状態が分からないと、同時施工の提案ができません
- 裏側も見えると期待する／道路から見える面だけが記録されます
- チョーキングの確認を求める／外壁に手を触れる必要があるため、道路からはできません
- 劣化の段階を細かく分けすぎる／判断がぶれやすくなります。3段階程度が扱いやすい水準です
- 繁忙期にリストを受け取る／営業に動けない時期に届くと、鮮度を活かせません
よくあるご質問
屋根の状態はどこまで見えますか？
道路から確認できる範囲に限られます。勾配や隣家との距離、道路との高低差によって、見える面は変わります。屋根がほとんど見えない住宅もあるため、外壁とあわせて記録することをおすすめしています。
チョーキングは確認できますか？
できません。外壁に手を触れる必要があるため、道路からの調査では判断できません。記録できるのは色あせ、ひび割れ、コケや藻の付着、目地の劣化といった目視で分かる範囲です。
劣化の程度を段階に分けてもらえますか？
できます。外観から確認できる範囲で、ご指定の区分に沿って記録します。営業リストとして使う場合は3段階程度が扱いやすい水準です。
太陽光の提案先も同時に探せますか？
できます。「太陽光未設置住宅」を同時に指定していただければ、屋根工事と設置提案の両方に使えるリストになります。追加は1項目につき200円（税別）です。
アパートやマンションも対象にできますか？
「古アパート」を調査項目として指定いただければ、築年数の経過した共同住宅を棟単位で調査・報告します。大規模修繕の提案先を探す場合はこちらになります。
まとめ
屋根と外壁は足場を共有します。同時に施工したほうが所有者の負担は下がるため、両方の状態を把握しておけば提案の幅が広がります。
ただし道路からの調査には制約があります。裏側の外壁は見えず、屋根も勾配や高低差によっては確認できません。チョーキングの確認もできません。
それでも、どの住宅から回るかを決めるには十分です。目的はその場で見積りを出すことではなく、優先順位をつけること。全戸を1軒ずつ訪問するのと、劣化が見えた住宅から順に回るのとでは、同じ時間で当たれる件数が変わります。
そして屋根工事を提案できる住宅は、太陽光の提案先でもあります。一戸建て持ち家の91.0％が未設置です。同じ範囲を歩くなら、両方を記録しておいてください。まずは1〜2地区で実施し、中身を確認してから範囲を広げてください。
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