山形県の空き家調査｜同居世帯の減少が生む空き家の押さえ方

山形県の空き家率は13.5％。全国平均13.8％をわずかに下回り、順位でも中位です。持ち家住宅率75.0％は全国2位、一戸建ての割合76.1％も全国2位。持ち家の一戸建てに長く住み続ける県だという印象を持たれるかもしれません。

その印象を支えてきたのが、同居です。県内で65歳以上の世帯員がいる世帯は22万800世帯、主世帯の56.4％を占めます。全国の42.7％を13.7ポイント上回る水準です。そしてそのうち54.3％は、高齢者が子や孫と同居している世帯。全国では39.0％ですから、大きな差があります。

しかしこの構造は動き始めています。賃貸にも売却にも出ておらず別荘でもない放置型の空き家は、2万9,600戸から3万5,900戸へ5年間で21.3％増加しました。この記事では、不動産会社・リフォーム会社・自治体それぞれが山形県で何を押さえるべきかを整理します。

山形県の空き家を数字で確認する

山形県みらい企画創造部統計企画課「山形県の住宅・土地」（令和5年住宅・土地統計調査結果報告書）による数値です。

出典：山形県みらい企画創造部統計企画課「山形県の住宅・土地 — 令和5年住宅・土地統計調査結果報告書」（2026年2月発行）。

世帯は増えていないのに、住宅は増えた

総住宅数は6,400戸増えて45万5,400戸。一方、総世帯数の増加はわずか100世帯にとどまりました。ほぼ横ばいの世帯数に対して、住宅だけが増えているという関係です。

その結果、空き家は7,500戸増えて6万1,700戸となり、空き家率13.5％は過去最高。前回の12.1％から1.4ポイント上昇しました。

空き家の58.2％が放置型

空き家6万1,700戸の内訳は、放置型が3万5,900戸（58.2％）、賃貸用または売却用が2万4,100戸（39.1％）、別荘などの二次的住宅が1,600戸（2.6％）です。

全国では空き家に占める放置型の割合が42.8％なので、山形県はこれを15ポイント以上上回ります。しかも増加率は21.3％。空き家率が全国平均を下回っていることに安心はできない数字です。

同居が空き家化を遅らせてきた

山形県で最も特徴的なのは、高齢者の住まい方です。

高齢者のいる世帯の半数以上が、子や孫と同居しています。全国では逆に、単身と夫婦のみで6割を超えます。同居している限り、その住宅は空き家になりません。山形県の空き家率が全国平均を下回ってきた理由の一つは、この構造にあります。

その同居が解け始めている

ただし数字は動いています。高齢単身世帯は4万8,000世帯で5年間に14.6％増、高齢者のいる夫婦のみの世帯は5万2,800世帯で8.6％増。両者を合わせた割合は、平成30年の41.0％から45.7％へ4.7ポイント上昇しました。

同居が解ける経路はいくつかあります。子の世帯が転出する、高齢者が施設に入る、相続が発生する。いずれの場合も、それまで空き家にならなかった住宅が、短期間で空き家になります。放置型が5年で21.3％増えたのは、この転換が始まっているためだと読めます。

目的によって、押さえるべき対象が変わる

4地域で放置型の比率が1.65倍違う

山形県は村山・最上・置賜・庄内の4地域に分かれます。県の報告書によると、放置型が住宅数に占める割合は次のとおりです。

庄内地域の10.9％は、村山地域6.6％の1.65倍です。一方、実数では村山地域が1万5,120戸と最多。率で選ぶか実数で選ぶかで、候補地は入れ替わります。持ち家世帯率も村山71.1％と庄内81.2％で10.1ポイントの差があります。

リフォームは施工面積が武器になる

令和元年以降に増改築・改修工事を行った持ち家は9万2,300戸で、持ち家全体の31.4％。内訳では水回りの改修が17.0％（4万9,800戸）、屋根・外壁等の改修が12.8％（3万7,700戸）でした。

山形県は住宅が大きいぶん、屋根や外壁の施工面積も全国平均より大きくなります。1件あたりの受注規模で見れば有利な市場です。なお省エネタイプの窓がある住宅は55.5％（全国31.9％）と普及が進んでおり、この分野の未施工層は他県より薄いと考えたほうがよいでしょう。

制度の変化が所有者に届いているか

空家等対策の推進に関する特別措置法は2023年に改正され、同年12月に施行されました。倒壊の危険がある「特定空家等」の手前の段階として「管理不全空家等」の区分が新設され、市区町村から勧告を受けると固定資産税の住宅用地特例の対象から外れます。

あわせて、2024年4月からは相続登記の申請が義務化されています。相続で不動産を取得したことを知った日から一定期間内に登記申請を行うことが求められ、過去に発生した相続についても対象となります。

山形県では、現住居の敷地を所有している世帯が65.3％（全国47.1％）、敷地以外の土地を所有している世帯も24.4％（全国11.8％）と、いずれも全国を大きく上回ります。土地を持っている世帯が多いということは、相続で動く不動産も多いということです。制度の変化を所有者が把握しているとは限らないため、伝える役割はこちら側にあります。

なお制度の適用や手続きの詳細は個別の状況によって判断が分かれます。具体的な内容については、所管する市町村の窓口や司法書士などの専門家への確認をご案内ください。

費用・期間・納品物

弊社の土地調査サービスの料金は、調査面積に応じた従量制です。基本料金は10,000㎡あたり1,000円（税別）、調査項目を追加する場合は1項目につき200円（税別）が加算されます。町丁目単位まで絞り込んだ範囲指定に対応しています。

面積に対する従量制のため、調査費用は範囲の切り方でほぼ決まります。調査期間も対象面積と調査項目数によって変わるため、範囲をうかがったうえで費用とあわせてスケジュールをご提示します。

調査項目は、空き家（戸建て）のほか、空き地、古アパート、古家（居住中）、駐車場、倉庫・工場などから選べます。山形県では空き家と古家を同時に指定しておくと、現在と将来の両方を一度の調査で押さえられます。

納品形式は、ゼンリン地図への転記（調査項目ごとに色分け）、住所・地番リスト（PDF形式／追加料金）、Excel件数リスト（地区別・分類別集計）からお選びいただけます。所有者情報を取得したうえで、DMの印刷・封入・発送まで一括してご依頼いただくことも可能です。

弊社は47都道府県をカバーする自社ネットワークを持ち、県境をまたぐ調査も同一の基準・フォーマットで実施できます。エリアによって調査の粒度が変わることはありません。

依頼から納品までの流れ

山形県で空き家調査を進めるときの注意点

山形県の対応エリア

県内は全13市を中心に対応しています。町村についても、隣接する市とあわせた範囲でご相談ください。

山形市／米沢市／鶴岡市／酒田市／新庄市／寒河江市／上山市／村山市／長井市／天童市／東根市／尾花沢市／南陽市

よくあるご質問

まとめ

山形県の空き家率13.5％は全国平均をわずかに下回りますが、空き家の58.2％が放置型で、その数は5年間に21.3％増えました。総世帯数がほぼ横ばいのなかで住宅だけが増え、空き家率は過去最高を更新しています。

この県の特徴は、高齢者のいる世帯の54.3％がまだ同居していることです。全国の39.0％を大きく上回ります。同居が続く限り住宅は空きませんが、解けた瞬間に大きな持ち家が一度に空く。しかも山形県の住宅は延べ面積134.4㎡で全国3位、敷地は392㎡です。今ある空き家と、同居世帯が住む築古の戸建て。この両方を同じ調査で地図に落とせるかどうかが、数年後の差になります。まずは1〜2地区で実施し、中身を確認してから範囲を広げてください。