兵庫県の空き家調査｜県平均13.8％が使えない県のエリア選び方

兵庫県の空き家率は13.8％。全国平均も13.8％です。小数点まで一致しています。

この数字だけを見れば、兵庫県は「全国並み」の県ということになります。しかし県が公表している地域別データを開くと、話はまったく変わります。県内10地域の空き家率は、最も低い阪神北地域の10.5％から、最も高い淡路地域の23.8％まで。2倍以上の開きがあります。

市町単位まで下げれば差はさらに広がり、5倍を超えます。県平均が全国平均と一致しているのは、性格の違う地域が打ち消し合った結果にすぎません。この記事では、不動産会社・リフォーム会社・自治体それぞれが兵庫県でエリアをどう選ぶべきかを整理します。

兵庫県の空き家を数字で確認する

兵庫県が公表した令和5年住宅・土地統計調査の県内結果による数値です。

出典：兵庫県「令和5（2023）年住宅・土地統計調査 兵庫県調査結果の概要」、および総務省統計局の全国結果。

空き家数は38万6,900戸で過去最多、空き家率13.8％も過去最高です。放置型の実数は約17万2,700戸で、大阪府・東京都に次ぐ全国3位の規模になります。県全体では「全国並み」でも、抱えている量は全国有数ということです。

県内10地域で2倍以上の差がある

兵庫県は、県自身が10地域に区分して数値を公表しています。空き家率の高い順に並べると、次のようになります。

最も高い淡路と最も低い阪神北で、13.3ポイントの差。倍率にすると2.3倍です。県平均13.8％に近いのは神戸地域と中播磨地域だけで、残る8地域はいずれも大きく外れています。

増え方も地域で逆を向いている

注目すべきは増減率です。西播磨地域は空き家が26.4％、但馬地域は23.2％、丹波地域は18.7％増えました。一方、阪神北地域は0.6％減っています。

同じ5年間に、県内で空き家が3割近く増えた地域と、減った地域が同時に存在しているということです。県全体の増加率7.4％という数字は、この両方を平均したものにすぎません。

市町単位では5倍を超える

市町まで下げると差はさらに開きます。県が公表している市町別の数値では、佐用町が31.4％と最も高く、相生市27.2％、淡路市26.9％、養父市25.8％が続きます。一方で稲美町は5.7％、播磨町8.0％、福崎町8.9％、三田市と太子町が9.3％です。

佐用町と稲美町の比較で5.5倍。同じ県内でこれだけ違えば、同じ発注条件で同じ結果を期待することはできません。

目的によって、選ぶ地域が変わる

不動産会社が仕入れを目的とする場合、空き家率の高い淡路や但馬を選びがちですが、実数で見れば神戸地域が11万8,400戸と圧倒的です。率で選ぶか実数で選ぶかで、候補地はまったく入れ替わります。

リフォーム・外壁塗装が目的なら、対象は空き家ではなく居住中の持ち家です。兵庫県の持ち家住宅率は64.4％で全国の60.9％を上回ります。空き家率が最も低い阪神北地域でも、持ち家の築古住宅という母数は十分にあります。この場合、空き家率の順位はエリア選定の根拠になりません。

2023年の法改正で所有者の状況が変わった

空家等対策の推進に関する特別措置法は2023年に改正され、同年12月に施行されました。

従来は倒壊の危険があるなど深刻な状態の空き家を「特定空家等」として扱っていましたが、その手前の段階として「管理不全空家等」の区分が新設されています。市区町村から勧告を受けると、固定資産税の住宅用地特例の対象から外れます。

兵庫県のように地域差が大きい県では、制度の運用状況も市町によって差が出ます。空き家率が急上昇した但馬や西播磨の市町と、減少に転じた阪神北の市町では、対策の進み方も異なると考えたほうがよいでしょう。

なお制度の適用は個別の状況によって判断が分かれます。具体的な課税や勧告の可否については、所管する市町の窓口や専門家への確認をご案内ください。

費用・期間・納品物

弊社の土地調査サービスの料金は、調査面積に応じた従量制です。基本料金は10,000㎡あたり1,000円（税別）、調査項目を追加する場合は1項目につき200円（税別）が加算されます。町丁目単位まで絞り込んだ範囲指定に対応しています。

面積に対する従量制のため、調査費用は範囲の切り方でほぼ決まります。調査期間も対象面積と調査項目数によって変わるため、範囲をうかがったうえで費用とあわせてスケジュールをご提示します。

調査項目は、空き家（戸建て）のほか、空き地、古アパート、古家（居住中）、駐車場、倉庫・工場などから選べます。目的に合わせて組み合わせてください。

納品形式は、ゼンリン地図への転記（調査項目ごとに色分け）、住所・地番リスト（PDF形式／追加料金）、Excel件数リスト（地区別・分類別集計）からお選びいただけます。所有者情報を取得したうえで、DMの印刷・封入・発送まで一括してご依頼いただくことも可能です。

弊社は47都道府県をカバーする自社ネットワークを持ち、県境をまたぐ調査も同一の基準・フォーマットで実施できます。エリアによって調査の粒度が変わることはありません。

依頼から納品までの流れ

兵庫県で空き家調査を進めるときの注意点

兵庫県の対応エリア

県内は全29市を中心に対応しています。町についても、隣接する市とあわせた範囲でご相談ください。淡路島も対応可能です。

神戸市／姫路市／尼崎市／明石市／西宮市／洲本市／芦屋市／伊丹市／相生市／豊岡市／加古川市／赤穂市／西脇市／宝塚市／三木市／高砂市／川西市／小野市／三田市／加西市／丹波篠山市／養父市／丹波市／南あわじ市／朝来市／淡路市／宍粟市／加東市／たつの市

よくあるご質問

まとめ

兵庫県の空き家率13.8％は、全国平均と小数点まで一致します。しかしこの一致に意味はありません。県内10地域は10.5％から23.8％まで開いており、県平均に近いのは神戸と中播磨の2地域だけです。市町まで下げれば差は5倍を超えます。

増え方も逆方向です。西播磨は26.4％増、但馬は23.2％増、一方で阪神北は0.6％減。同じ5年間に、県内で正反対のことが起きています。放置型の実数は約17万2,700戸と全国3位の規模があり、母数は十分。問題は、どの地域をどの単位で切るかです。まずは1〜2地区で実施し、中身を確認してから範囲を広げてください。