奈良県の空き家調査｜賃貸が空き家を吸収する県での絞り込み方

奈良県の空き家率は14.6％で全国32位。全国平均13.8％をわずかに上回る程度で、上位県とは大きく離れています。

同じ近畿でも、和歌山県は21.2％で全国1位。7ポイント近い差があります。この違いを説明する数字の一つが家賃です。奈良県の1か月当たり家賃は5万1,996円で全国9位。和歌山県の4万2,110円（全国40位）と比べて1.2倍以上の水準にあります。

貸せば借り手がつく県では、空き家は賃貸市場に吸収されます。逆にいえば、調査で空き家を拾うと募集中の賃貸物件が相当数混ざるということでもあります。この記事では、不動産会社・リフォーム会社・自治体それぞれが奈良県で対象をどう絞るべきかを整理します。

奈良県の空き家を数字で確認する

総務省統計局「令和5年住宅・土地統計調査」による数値です。

出典：総務省統計局「令和5年住宅・土地統計調査 住宅及び世帯に関する基本集計・住宅の構造等に関する集計・土地集計（確報集計）結果」。

近畿の中でも位置づけが違う

近畿2府4県の家賃と空き家率を並べると、関係がはっきりします。

和歌山県だけが家賃で大きく離れ、空き家率でも突出しています。奈良県は家賃の面では大阪・兵庫・京都と同じグループに属します。県としての位置づけは、地方県ではなく大阪都市圏の住宅地です。

住宅は大きく、手も入っている

1住宅当たりの延べ面積は109.05㎡で全国17位、居住室数5.20室は全国9位。全国平均を大きく上回る規模です。都市圏でありながら、住宅の広さは地方県に近い水準を保っています。

さらに2019年以降に増改築・改修工事を行った持ち家の割合は32.2％で全国5位。広い持ち家に手を入れて住み続けるという住まい方が定着しています。

賃貸が空き家を吸収する県では、絞り込みが効く

家賃水準が高いということは、空き家を賃貸に出す動機が働くということです。改修費用をかけても回収の見込みが立ちます。その結果、空き家の一定割合は賃貸市場に流れます。

全国の傾向として、共同住宅の空き家は約8割が賃貸用、一戸建ての空き家は約8割が賃貸・売却用や別荘を除く空き家です。奈良県のように賃貸市場が機能している県では、この差がさらに開くと考えられます。

奈良県では、調査項目を戸建てに限定するかどうかで結果が大きく変わります。仕入れが目的であれば、共同住宅は範囲から外してください。

目的によって、見るべき数字と調査項目が変わる

リフォームは「次の周期」を狙う

改修実施率32.2％が全国5位ということは、未施工の住宅を探す戦略が効きにくい県だということでもあります。他県では「まだ手が入っていない住宅」を探せば済みましたが、奈良県では母数が薄くなります。

ただし住宅が大きいぶん、1件あたりの施工面積は大きくなります。延べ面積109.05㎡は全国17位。屋根や外壁の塗装は10年から15年程度の周期で再度必要になるため、2019年前後に工事を行った住宅はこれから次の周期に入ります。「古家（居住中）」を調査項目として指定し、外観の状態を記録しておけば、時期が来た住宅から順に当たれます。

所有者は県外にいることがある

奈良県の世帯が現住居の敷地以外に持っている宅地のうち、17.2％は他県にあります。全国平均14.1％を上回り、全国8位の水準です。同じ市区町村内にあるのは71.9％で全国34位にとどまります。

大阪都市圏に属する県では、県境をまたいだ不動産の所有が起こりやすくなります。逆に、奈良県内の空き家の所有者が府県外に住んでいる可能性も同様に高いということです。所有者情報を取得したうえで、DMなど確実に届く手段を用意しておく必要があります。

制度の変化が所有者に届いているか

空家等対策の推進に関する特別措置法は2023年に改正され、同年12月に施行されました。倒壊の危険がある「特定空家等」の手前の段階として「管理不全空家等」の区分が新設され、市区町村から勧告を受けると固定資産税の住宅用地特例の対象から外れます。

あわせて、2024年4月からは相続登記の申請が義務化されています。相続で不動産を取得したことを知った日から一定期間内に登記申請を行うことが求められ、過去に発生した相続についても対象となります。

奈良県では所有地の17.2％が他県にあります。府県をまたいだ所有が多い地域では、現地の状況も市町村からの通知も所有者に届きにくくなります。伝える役割はこちら側にあります。

なお制度の適用や手続きの詳細は個別の状況によって判断が分かれます。具体的な内容については、所管する市町村の窓口や司法書士などの専門家への確認をご案内ください。

費用・期間・納品物

弊社の土地調査サービスの料金は、調査面積に応じた従量制です。基本料金は10,000㎡あたり1,000円（税別）、調査項目を追加する場合は1項目につき200円（税別）が加算されます。町丁目単位まで絞り込んだ範囲指定に対応しています。

面積に対する従量制のため、調査費用は範囲の切り方でほぼ決まります。調査期間も対象面積と調査項目数によって変わるため、範囲をうかがったうえで費用とあわせてスケジュールをご提示します。

調査項目は、空き家（戸建て）のほか、空き地、古アパート、古家（居住中）、駐車場、倉庫・工場などから選べます。奈良県では戸建てへの限定が特に効きます。

納品形式は、ゼンリン地図への転記（調査項目ごとに色分け）、住所・地番リスト（PDF形式／追加料金）、Excel件数リスト（地区別・分類別集計）からお選びいただけます。所有者情報を取得したうえで、DMの印刷・封入・発送まで一括してご依頼いただくことも可能です。

弊社は47都道府県をカバーする自社ネットワークを持ち、府県境をまたぐ調査も同一の基準・フォーマットで実施できます。エリアによって調査の粒度が変わることはありません。

依頼から納品までの流れ

奈良県で空き家調査を進めるときの注意点

奈良県の対応エリア

県内は全12市を中心に対応しています。町村についても、隣接する市とあわせた範囲でご相談ください。

奈良市／大和高田市／大和郡山市／天理市／橿原市／桜井市／五條市／御所市／生駒市／香芝市／葛城市／宇陀市

よくあるご質問

まとめ

奈良県の空き家率14.6％は全国32位。同じ近畿の和歌山県21.2％とは大きく離れています。その差を説明する要素の一つが家賃で、奈良県は5万1,996円で全国9位。大阪・兵庫・京都と同じグループに属します。

賃貸市場が機能している県では、空き家は賃貸に流れます。だからこそ、条件を付けずに調査すると募集中の物件を大量に拾うことになります。戸建てに限定するかどうかで、リストの中身が変わります。

加えて、別荘を除いた空き家は9.0％増と空き家全体より速く増えており、所有地の17.2％は他県にあります。戸建てに絞り、所有者情報の取得からDM発送までを一本の流れにする。まずは1〜2地区で実施し、中身を確認してから範囲を広げてください。