鹿児島県の空き家調査｜放置型が全国1位の県で対象を決める基準

鹿児島県の空き家率は20.5％。全国平均13.8％を大きく上回りますが、注目すべきはその中身です。県内の空き家18万4,200戸のうち、賃貸にも売却にも出ておらず別荘でもない放置型が12万2,200戸。空き家全体の66.3％を占めます。

総住宅数に対する放置型の割合は13.6％で、これは47都道府県で最も高い数字です。全国平均は5.9％ですから、2倍以上の水準になります。つまり鹿児島県では、「空き家」と「調査で見つけたい対象」がほぼ重なります。

対象が多いこと自体は良い条件ですが、そのぶん「どこを調べるか」より「何を対象にするか」で成果が分かれます。この記事では、令和5年住宅・土地統計調査の県内結果をもとに、不動産会社・リフォーム会社・自治体それぞれが対象を決めるための基準を整理します。

鹿児島県の空き家を数字で確認する

総務省統計局「令和5年住宅・土地統計調査」の鹿児島県結果による数値です。

出典：鹿児島県総合政策部統計課「令和5年住宅・土地統計調査 鹿児島県結果概要」（2025年3月公表）、および総務省統計局「令和5年住宅・土地統計調査 住宅及び世帯に関する基本集計（確報集計）結果」。

空き家の3分の2は放置型

県内の空き家18万4,200戸の内訳は、放置型が12万2,200戸（66.3％）、賃貸用が5万3,800戸（29.2％）、別荘などの二次的住宅が4,500戸（2.4％）、売却用が3,700戸（2.0％）です。

全国では空き家に占める放置型の割合が42.8％にとどまります。鹿児島県はこれを23ポイント以上上回り、空き家の大半が市場にも別荘としても出てこない住宅だという構造になっています。賃貸の空室が空き家の過半を占める都市部とは、調査で得られるリストの性格が根本的に違います。

1世帯当たりの住宅数1.25戸が示すもの

総住宅数89万9,600戸に対し、総世帯数は72万1,200世帯。1世帯当たりの住宅数は1.25戸で、全国の1.16戸を上回ります。この5年間で総住宅数は2.3％増えた一方、総世帯数の伸びは0.8％にとどまりました。

住宅が世帯を上回る状態は昭和43年以降続いており、その差は開き続けています。放置型の空き家が自然に解消する見込みは薄く、調査対象の母数は当面減りません。

目的によって、調査する対象そのものが変わる

放置型が全国一多い県では、「空き家を探す」だけでは対象が絞れません。何のためのリストかによって、見るべき数字も指定すべき調査項目も変わります。

リフォーム・外壁塗装なら、空き家ではなく持ち家を見る

施工需要を探す場合、対象は空き家ではありません。人が住んでいる築古の戸建てが本命であり、空き家率の高さはエリア選定の根拠になりません。

鹿児島県の持ち家45万300戸のうち、2019年以降に増改築・改修工事を行った住宅は13万6,000戸、30.2％にのぼります。全国平均は28.8％なので、これを上回る水準です。内訳では屋根・外壁等の改修が5万8,200戸（12.9％）、台所・トイレ・浴室などの水回りが7万500戸（15.7％）でした。

すでに3戸に1戸が動いている市場だと考えると、残りの未改修層をどう見つけるかが課題になります。ここは統計では特定できないため、外観の傷みを現地で確認する調査が有効な領域です。なお断熱・結露防止工事は1.5％（全国2.6％）にとどまっており、この分野は他県に比べて手つかずの住宅が多いことがうかがえます。

自治体なら、建築時期と腐朽・破損を見る

県内の住宅のうち、昭和45年以前に建てられたものが6万7,000戸（9.4％）、昭和46年から55年までが9万8,300戸（13.8％）。合わせて23.2％が、現行の耐震基準が導入される前の住宅です。全国平均は19.8％なので、こちらも上回ります。

加えて、木造住宅は5年間で2万2,900戸減り、非木造が2万4,900戸増えました。古い木造ストックが失われる一方で、残っているものは相対的に古さが際立っていく流れにあります。防災・防犯の重点地区を選ぶなら、空き家の分布に加えて建築時期と腐朽・破損の有無を重ねて見る必要があります。

2023年の法改正で所有者の状況が変わった

空家等対策の推進に関する特別措置法は2023年に改正され、同年12月に施行されました。

従来は倒壊の危険があるなど深刻な状態の空き家を「特定空家等」として扱っていましたが、その手前の段階として「管理不全空家等」の区分が新設されています。市区町村から勧告を受けると、固定資産税の住宅用地特例の対象から外れます。

放置型が全国で最も多い鹿児島県では、この改正の対象になりうる物件の絶対数も相応にあります。所有者が県内に住んでいる比率が高いぶん、情報が届けば判断につながりやすいという見方もできます。ただし所有者本人が改正内容を把握しているとは限らないため、伝える役割はこちら側にあります。

なお制度の適用は個別の状況によって判断が分かれます。具体的な課税や勧告の可否については、所管する市町村の窓口や専門家への確認をご案内ください。

費用・期間・納品物

弊社の土地調査サービスの料金は、調査面積に応じた従量制です。基本料金は10,000㎡あたり1,000円（税別）、調査項目を追加する場合は1項目につき200円（税別）が加算されます。町丁目単位まで絞り込んだ範囲指定に対応しています。

面積に対する従量制のため、調査費用は範囲の切り方でほぼ決まります。調査期間も対象面積と調査項目数によって変わるため、範囲をうかがったうえで費用とあわせてスケジュールをご提示します。

調査項目は、空き家（戸建て）のほか、空き地、古アパート、古家（居住中）、駐車場、倉庫・工場などから選べます。目的に合わせて組み合わせてください。

納品形式は、ゼンリン地図への転記（調査項目ごとに色分け）、住所・地番リスト（PDF形式／追加料金）、Excel件数リスト（地区別・分類別集計）からお選びいただけます。所有者情報を取得したうえで、DMの印刷・封入・発送まで一括してご依頼いただくことも可能です。

弊社は47都道府県をカバーする自社ネットワークを持ち、県境をまたぐ調査も同一の基準・フォーマットで実施できます。エリアによって調査の粒度が変わることはありません。

依頼から納品までの流れ

鹿児島県で空き家調査を進めるときの注意点

鹿児島県の対応エリア

県内は全19市を中心に対応しています。町村についても、隣接する市とあわせた範囲でご相談ください。離島部も対応可能です。

鹿児島市／鹿屋市／枕崎市／阿久根市／出水市／指宿市／西之表市／垂水市／薩摩川内市／日置市／曽於市／霧島市／いちき串木野市／南さつま市／志布志市／奄美市／南九州市／伊佐市／姶良市

よくあるご質問

まとめ

鹿児島県は、総住宅数に対する放置型の空き家の割合が13.6％で全国1位です。空き家の66.3％が放置型であり、「空き家を探す」ことと「対象を探す」ことがほぼ一致する県だといえます。所有者が県内に住んでいる比率も全国平均の約2倍で、接触後に話が進みやすい条件も揃っています。

一方で、対象が多いぶん絞り込みの基準が必要になります。仕入れなら放置型の戸建てと空き地、施工提案なら居住中の築古住宅、実態把握なら建築時期と腐朽・破損。目的によって調査項目そのものが変わります。まずは目的をはっきりさせ、1〜2地区で実施して中身を確認してから範囲を広げてください。