大阪府の空き家調査｜全国最多の放置型22万戸を絞り込む判断基準

大阪府の空き家は70万1,900戸。前回調査から7,500戸減り、昭和23年の調査開始以来はじめて減少に転じました。空き家率も15.2％から14.2％へ低下しています。全国の空き家が過去最多を更新するなかで、これは異例の動きです。

ただし内訳を開くと話が変わります。減ったのは賃貸用（1万7,800戸減）と売却用（5,800戸減）。一方で賃貸にも売却にも出ておらず別荘でもない放置型は、20万9,200戸から22万6,900戸へ8.5％増えました。この22万6,900戸は、実数で47都道府県のうち最多です。

もう一つ、大阪府にしかない動きがあります。長屋建の空き家が5年間で2万1,800戸、約3割減りました。この記事では、不動産会社・リフォーム会社・自治体それぞれが大阪府で何を対象に絞るべきかを整理します。

大阪府の空き家を数字で確認する

総務省統計局「令和5年住宅・土地統計調査」の大阪府結果による数値です。

出典：大阪府総務部統計課「令和5年住宅・土地統計調査 結果の概要（大阪府）」（2025年2月公表）。

減ったのは賃貸用、増えたのは放置型

空き家70万1,900戸の内訳は、賃貸用が43万6,100戸（62.1％）、放置型が22万6,900戸（32.3％）、売却用が3万戸（4.3％）、二次的住宅が8,800戸（1.3％）です。

この5年間で賃貸用は3.9％減、売却用は16.2％減、二次的住宅は17.0％減。市場に出ている在庫はいずれも縮小しました。一方で放置型だけが8.5％増えています。「大阪の空き家が減った」というニュースは、賃貸市場の空室が埋まった話であり、放置された住宅は増え続けています。

一戸建てと共同住宅で、空き家の性格が正反対

空き家を建て方別に見ると、共同住宅が51万2,100戸（73.0％）と圧倒的です。一戸建ては13万8,500戸（19.7％）にとどまります。数だけを見れば共同住宅の府ですが、種類別に分けると評価が逆転します。

共同住宅の空き家は77.4％が賃貸用で、募集中の部屋がほとんどです。対して一戸建ての空き家は78.0％が放置型。同じ「空き家」でも、調査で拾ったときの中身がまったく違います。

長屋建が5年で3割消えた

大阪府の空き家に占める長屋建の割合は7.1％。全国平均の4.7％を上回ります。居住中の長屋建も11万3,200戸あり、そのうち4万6,700戸は昭和55年以前に建てられたものです。

注目すべきは減少のスピードです。空き家全体は7,500戸減りましたが、その内訳は長屋建が2万1,800戸（30.6％）減る一方、共同住宅は8,900戸、一戸建ては5,600戸増えているという構図でした。長屋建の減少が、府全体の空き家減少をひとりで作り出している計算になります。

長屋建の空き家は42.0％が放置型で、全国平均の32.5％を上回ります。取り壊しや建て替えが進んでいるとみられますが、残っているものは放置型の比率が高いという状態です。地図上でどこに残っているかは、統計では市区町村単位までしか分かりません。

目的によって、絞り込む対象が変わる

中古住宅の取得が全国平均の1.6倍

大阪府の持ち家228万5,500戸のうち、中古住宅を購入して取得したものは60万3,000戸で26.4％。全国平均の16.2％を10ポイント以上上回ります。そのうちリフォーム前の状態で購入されたものが41万5,400戸（18.2％）です。

つまり中古を買って手を入れるという行動が、全国より定着している市場だといえます。加えて、二重サッシまたは複層ガラスの窓がある住宅は19.8％で全国31.9％を12ポイント下回り、太陽光発電機器がある住宅も2.6％（全国4.9％）にとどまります。断熱・省エネ関連の未施工層は厚く残っています。

自治体は、腐朽・破損と地域差を重ねて見る

府内の空き家率は市町村で差があります。柏原市が20.8％で最も高く、守口市17.1％、門真市17.0％が続く一方、島本町6.3％、豊能町8.9％、茨木市9.1％と低い自治体もあります。

放置型の実数で見ると、大阪市が7万4,100戸で突出し、次いで堺市2万2,200戸、東大阪市1万4,090戸です。率で見るか実数で見るかで重点地区の候補は入れ替わります。ここに腐朽・破損の分布を重ねると、防災・防犯の観点からの優先順位が立てられます。

2023年の法改正で所有者の状況が変わった

空家等対策の推進に関する特別措置法は2023年に改正され、同年12月に施行されました。

従来は倒壊の危険があるなど深刻な状態の空き家を「特定空家等」として扱っていましたが、その手前の段階として「管理不全空家等」の区分が新設されています。市区町村から勧告を受けると、固定資産税の住宅用地特例の対象から外れます。

大阪府では、世帯が所有する空き家3万7,000戸のうち51.4％が相続・贈与によるものでした。ただし全国の61.6％と比べると低く、代わりに中古住宅を購入して所有している空き家が24.3％（全国11.8％）と高い比率を占めます。相続だけでなく、投資や取得後に活用されないまま残っている物件も一定数あるということです。

なお制度の適用は個別の状況によって判断が分かれます。具体的な課税や勧告の可否については、所管する市町村の窓口や専門家への確認をご案内ください。

費用・期間・納品物

弊社の土地調査サービスの料金は、調査面積に応じた従量制です。基本料金は10,000㎡あたり1,000円（税別）、調査項目を追加する場合は1項目につき200円（税別）が加算されます。町丁目単位まで絞り込んだ範囲指定に対応しています。

面積に対する従量制のため、調査費用は範囲の切り方でほぼ決まります。調査期間も対象面積と調査項目数によって変わるため、範囲をうかがったうえで費用とあわせてスケジュールをご提示します。

調査項目は、空き家（戸建て）のほか、空き地、古アパート、古家（居住中）、駐車場、倉庫・工場などから選べます。大阪府では住宅が密集しているため、面積あたりで拾える件数が多くなります。

納品形式は、ゼンリン地図への転記（調査項目ごとに色分け）、住所・地番リスト（PDF形式／追加料金）、Excel件数リスト（地区別・分類別集計）からお選びいただけます。所有者情報を取得したうえで、DMの印刷・封入・発送まで一括してご依頼いただくことも可能です。

弊社は47都道府県をカバーする自社ネットワークを持ち、府県境をまたぐ調査も同一の基準・フォーマットで実施できます。エリアによって調査の粒度が変わることはありません。

依頼から納品までの流れ

大阪府で空き家調査を進めるときの注意点

大阪府の対応エリア

府内は全33市を中心に対応しています。町村についても、隣接する市とあわせた範囲でご相談ください。

大阪市／堺市／岸和田市／豊中市／池田市／吹田市／泉大津市／高槻市／貝塚市／守口市／枚方市／茨木市／八尾市／泉佐野市／富田林市／寝屋川市／河内長野市／松原市／大東市／和泉市／箕面市／柏原市／羽曳野市／門真市／摂津市／高石市／藤井寺市／東大阪市／泉南市／四條畷市／交野市／大阪狭山市／阪南市

よくあるご質問

まとめ

大阪府の空き家は調査開始以来はじめて減りました。しかし減ったのは賃貸用と売却用、そして長屋建です。放置型は8.5％増えて22万6,900戸となり、実数では47都道府県で最も多くなっています。

問題は絞り込みです。空き家の73.0％を占める共同住宅は、その77.4％が賃貸用で募集中の部屋。一方、一戸建ての空き家は78.0％が放置型です。調査項目を戸建てと長屋建に限定し、腐朽・破損の状態で優先順位を決める。この2段階を先に決めておけば、22万戸という母数は扱える大きさになります。まずは1〜2地区で実施し、中身を確認してから範囲を広げてください。