相続登記と住所変更登記の義務化｜所有者調査への影響と当面の対応

空き家にDMを送ると、一定の割合で返送されます。理由の多くは登記簿の住所が古いことです。所有者が引っ越しても、変更登記をしなければ登記簿は更新されない。長くそういう仕組みでした。

この前提が変わりつつあります。2024年4月に相続登記が義務化され、2026年4月からは住所等変更登記も義務化されました。所有者の氏名や住所が変わったら、2年以内に変更登記をしなければなりません。

制度が定着すれば、登記情報の鮮度は上がります。所有者を追う側にとっては、条件が良くなる方向の変化です。この記事では、2つの義務化の内容と、実務にどう関わるかを整理します。

2つの義務化を並べて整理する

いずれも施行日より前の相続・転居が対象になる点が重要です。「昔の話だから関係ない」とはなりません。

相続登記の期限の数え方

相続により不動産を取得したことを知った日から3年以内が原則です。遺産分割が成立した場合は、成立した日から3年以内に登記が必要とされています。

期限内に遺産分割がまとまらない場合の対応として、相続人申告登記という仕組みが設けられています。ただしこれは暫定的な対応で、その後に正式な相続登記が必要になります。

住所変更は氏名の変更も対象

住所等変更登記の義務化は、住所だけでなく個人の氏名変更や法人の名称変更も対象です。結婚による改姓、法人の商号変更、本店移転なども含まれます。

法人が空き家や倉庫・工場を所有しているケースでは、本店移転の未登記が返送の原因になっていることがあります。この点も改善が見込まれます。

実務にどう影響するか

所有者を追う立場から見ると、この2つの義務化は歓迎すべき変化です。

①登記簿の住所が現住所に近づく

DMの到達率を左右する最大の要因が、登記簿の住所の古さでした。住所変更登記が義務化されれば、この問題は構造的に改善に向かいます。

ただし当面は猶予期間中です。施行前の変更については2028年3月31日までの対応とされているため、それまでは古い住所が残っている物件が相当数あると考えたほうが現実的です。

②名義人が故人のままの物件が減る

相続登記に期限がなかったため、数世代前の名義で止まっている不動産が存在してきました。この状態では、登記簿を見ても実際の権利者が分かりません。

義務化により、名義と実態が一致するケースは増えていきます。ただし過去分の期限は原則2027年3月31日までとされており、行き渡るまでには時間がかかります。

③所有者側に対応の必要が生じる

これは接触の材料になります。相続した不動産の登記をしていない、住所変更登記をしていない。どちらも所有者にとって対応が必要な状態です。

全国で世帯が所有する空き家の61.6％は相続・贈与によるものです。相続で引き継いだまま登記も済ませていない、という所有者は一定数います。手続きを機に、不動産の扱いを検討する人が出てきます。

目的によって、押さえ方が変わる

それでも現地確認は必要

登記情報が正確になっても、建物の状態、接道、そもそも現存しているかは分かりません。登記は権利関係の記録であって、現況の記録ではないためです。

登記情報の鮮度が上がるということは、現地調査で対象を確定したあとの工程が確実になるという意味です。前段の現地確認が不要になるわけではありません。

当面はどう設計するか

制度が定着するまでの期間は、従来どおりの前提で計画を立てるほうが安全です。

返送をゼロにすることはできません。重要なのは、どれくらい返送されたかを記録しておくことです。エリアによって返送率が違えば、その地域の所有者の居住状況が推測できます。

そして義務化が進めば、この返送率は下がっていくはずです。記録を残しておけば、その変化も追えます。

関連する制度も動いている

所有者不明土地の発生を防ぐという目的のもと、複数の制度が同時期に整備されています。

所有者にとっては、対応すべきことが増えている時期です。相続した不動産をどうするか、判断を先送りしにくくなっています。

なお制度の適用や手続きの詳細は個別の状況によって判断が分かれます。具体的な内容については、法務局や司法書士などの専門家への確認をご案内ください。

費用・期間・納品物

弊社の土地調査サービスの料金は、調査面積に応じた従量制です。基本料金は10,000㎡あたり1,000円（税別）、調査項目を追加する場合は1項目につき200円（税別）が加算されます。町丁目単位まで絞り込んだ範囲指定に対応しています。

登記情報の取得は、調査で特定した地番をもとに行います。地番の割り出しから取得、リストへの反映までを含む金額です。所有者の居住地が県外であっても対応します。

そのままDMの印刷・封入・発送まで一括してご依頼いただくこともできます。返送の有無も含めて記録を残しておけば、次回以降の判断材料になります。

納品形式は、ゼンリン地図への転記（調査項目ごとに色分け）、住所・地番リスト（PDF形式／追加料金）、Excel件数リスト（地区別・分類別集計）からお選びいただけます。

弊社は47都道府県をカバーする自社ネットワークを持ち、県境をまたぐ調査も同一の基準・フォーマットで実施できます。

依頼から納品までの流れ

所有者に説明するときの注意点

よくあるご質問

まとめ

2024年4月に相続登記が、2026年4月に住所等変更登記が義務化されました。どちらも施行日前の相続・転居が対象です。過料は相続登記が10万円以下、住所等変更登記が5万円以下とされています。

所有者を追う立場から見れば、これは条件が良くなる変化です。登記簿の住所が現住所に近づき、名義が故人のままの物件も減っていきます。DMの到達率は構造的に改善に向かいます。

ただし当面は猶予期間中です。施行前の分は2028年3月31日まで対応が認められているため、今のところは古い住所が残っている前提で計画を立てるほうが安全です。返送を織り込んで発送数を決め、記録を残しておく。この設計は当面変わりません。

そして登記情報が正確になっても、建物の状態や接道、現存の有無は分かりません。現地で対象を確定し、登記で所有者を追う。この順序は制度が変わっても同じです。

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