空家等活用促進区域とは｜接道規制の合理化で実務は何が変わるか

空き家を活用しようとして、接道義務で止まることがあります。前面道路が幅員4メートル未満で、建替えができない。改修して使おうにも、用途を変えられない。

これは相当数の空き家が抱える問題です。神戸市では、賃貸・売却用や別荘を除く空き家の36％が幅員4メートル未満の道路にしか接していません。京都市の資料も、接道が狭いほど空き家率が高い傾向を指摘しています。

2023年12月に施行された改正空家法では、この状況に対する仕組みが設けられました。空家等活用促進区域です。区域を定めることで、接道規制や用途規制を合理化できます。この記事では、制度の内容と実務への影響を整理します。

制度の位置づけ

2023年の改正空家法は、大きく3つの方向で構成されています。

空家等活用促進区域は、このうち「活用の拡大」に位置づけられます。管理不全空家等が問題の発生を防ぐ制度だとすれば、こちらは使える空き家を実際に使えるようにする制度です。

なぜ必要だったか

国土交通省のガイドラインによれば、空き家を活用しようとする際に建築基準法の接道規制や用途規制が支障となるケースがありました。

接道義務を満たさない敷地で建替えを行うには、建築基準法上の特例許可を受ける必要があります。ただし許可の対象になるかどうかが事前に分かりにくいという問題がありました。

市区町村が空き家の活用を進めたいと考えても、建築基準法にそうした対応を可能にする明文の規定がなかった。この制度は、その障害を取り除くためのものです。

区域内で何が変わるか

区域を定めた市区町村は、指針とあわせて次の措置を講じることができます。

接道規制については、市区町村が特定行政庁と協議したうえで基準を設定します。燃えにくい構造にする、避難時の安全を確保するといった条件を満たせば、建替えが可能になる場合があります。

どういう区域が対象になるか

ガイドラインによれば、対象となるのは中心市街地や住宅団地など、地域の拠点的なエリアです。

市区町村が、空き家の分布や活用の状況からみて活用が必要と認める区域を指定します。空家等対策計画に定める形になります。

誘導用途を定める

あわせて、その区域で推奨したい用途を指針に定めます。これを誘導用途といいます。

店舗、事務所、地域の交流施設、宿泊施設など、区域の性格によって設定されます。この用途への変更が、規制の合理化の対象になります。

なお国の行政機関や都道府県知事は、誘導用途に供するために農地法その他の法律による許可等を求められた場合、活用の促進が図られるよう適切な配慮をするものとされています。

実務にどう影響するか

まず区域の指定状況を確認する

制度が創設されても、実際に区域を指定しているかどうかは自治体によって異なります。

営業エリアの自治体が指定しているか、指定を検討しているか。これは所管の窓口で確認できます。指定されていれば、接道が悪い物件の扱いを見直す余地があります。

なお制度の適用や手続きの詳細は個別の状況によって判断が分かれます。具体的な内容については、所管する市区町村の窓口や専門家への確認をご案内ください。

自治体が区域を指定するには

区域を定めるには、どこに空き家がどれだけあるかを把握している必要があります。

とくに接道の状況は、この制度の効果を左右します。接道義務を満たさない物件が多い区域ほど、規制の合理化による効果は大きくなります。

そして接道の状況は、統計にも登記情報にも記載されません。現地で確認するしかない情報です。

「活用できる空き家」を把握する

実態調査を措置のためだけに設計すると、状態の良い空き家が拾えません。区域指定の検討には、この層の把握が欠かせません。

神戸市の資料では、区によって腐朽・破損の割合が大きく異なることが示されています。長田区23.4％、北区20.0％に対し、兵庫区4.3％、西区2.9％。同じ市内でも8倍の開きがあります。

兵庫区は空き家が5年間で80.3％増えましたが、傷んでいるのは4.3％だけ。こうした地区は、活用促進の対象として有望です。

あわせて創設された支援法人制度

2023年の改正では、空家等管理活用支援法人の制度も創設されました。空き家の管理や活用に取り組むNPO法人や社団法人等を、市区町村が支援法人として指定できる仕組みです。

区域内での活用を進めるうえで、行政と所有者の間に立つ主体として想定されています。所有者にとっては、相談先が増えることになります。

指定の要件は自治体によって異なります。関心がある場合は、所管の窓口にご確認ください。

調査でできること・できないこと

制度の適用可否を判断するのは行政です。調査で提供できるのは、その検討の材料になる記録までです。

接道についても、外観から確認できる範囲での記録になります。正確な幅員は測量が必要です。ただし「明らかに狭い」「車が入れない」といった状況は記録できるため、優先順位づけには使えます。

費用・期間・納品物

弊社の土地調査サービスの料金は、調査面積に応じた従量制です。基本料金は10,000㎡あたり1,000円（税別）、調査項目を追加する場合は1項目につき200円（税別）が加算されます。町丁目単位まで絞り込んだ範囲指定に対応しています。

面積に対する従量制のため、調査費用は範囲の切り方でほぼ決まります。中心市街地や住宅団地など、区域の候補となる範囲に絞って調査することもできます。

調査項目は、空き家（戸建て）のほか、空き地、古アパート、古家（居住中）、駐車場、倉庫・工場などから選べます。接道の状況や建物の状態は、記録項目としてご指定いただけます。

納品形式は、ゼンリン地図への転記（調査項目ごとに色分け）、住所・地番リスト（PDF形式／追加料金）、Excel件数リスト（地区別・分類別集計）からお選びいただけます。区域の検討には、地図と集計の両方が有効です。

弊社は47都道府県をカバーする自社ネットワークを持ち、県境をまたぐ調査も同一の基準・フォーマットで実施できます。

依頼から納品までの流れ

制度を扱うときの注意点

よくあるご質問

まとめ

接道義務を満たさない空き家は、実務上「建替え不可」として扱われてきました。神戸市では放置型の36％が幅員4メートル未満の道路にしか接していません。

2023年12月施行の改正空家法で創設された空家等活用促進区域は、この状況に対する仕組みです。市区町村が区域と指針を定めれば、安全確保を前提に接道規制を合理化でき、指針に定めた誘導用途への変更もしやすくなります。

ただし区域を指定しているかどうかは自治体次第です。指定されていない地域では従来どおりの扱いになります。営業エリアの自治体がどうなっているか、まず確認してみてください。

そして区域を指定するには、空き家の分布・状態・接道の状況を把握している必要があります。とくに接道は統計にも登記にも出てこず、現地で確認するしかない情報です。傷んだ物件だけでなく、活用できる状態の空き家も把握しておく必要があります。

関連記事

• 相続土地国庫帰属制度は空き家に使えるか｜建物があると申請できない
• 登記の義務化で所有者の特定はどう変わるか｜2つの制度の影響
• 空き家の管理責任はどこまであるか｜所有者に伝えるべきこと
• 空き家調査の記事まとめ｜目的別に読む96本の索引