特定空家等と管理不全空家等の違い｜判断基準と手続きの流れ

2023年12月に施行された改正空家法で、管理不全空家等という区分が新設されました。従来からある特定空家等と名前が似ているため、混同されることがあります。

2つの違いは、大きく2点です。ひとつは建物の状態の段階。管理不全空家等は、特定空家等になる手前の状態を指します。もうひとつは取れる措置の範囲。管理不全空家等には、命令や代執行といった強い措置は規定されていません。

ただし共通点もあります。どちらも勧告を受ければ、固定資産税の住宅用地特例から外れます。この記事では、2つの区分の違いと手続きの流れを整理します。

2つの区分の位置づけ

国土交通省が公表している「管理不全空家等及び特定空家等に対する措置に関する適切な実施を図るために必要な指針（ガイドライン）」に基づいて整理します。

ガイドラインは、管理不全空家等について「周辺の生活環境に及ぼし得る影響の程度が特定空家等ほど大きくはなっていない状況であることに鑑み、命令や代執行のような強い公権力の行使に係る措置は規定されていない」としています。

手続きの流れが違う

取れる措置の範囲が、2つの区分では明確に分かれます。

管理不全空家等の措置は、指導と勧告までです。それ以上に進むことはありません。

ただし建物の状態が悪化して特定空家等に該当すると判断されれば、そちらの手続きに移ります。管理不全空家等で止まり続けるわけではないということです。

特定空家等では改めて手続きを踏む

管理不全空家等として指導・勧告を受けた後、状態が悪化して特定空家等と判断された場合、原則として特定空家等としての手続きを改めて行う必要があります。

ガイドラインによれば、これは2つの区分で状態が異なり、求める措置の内容も異なりうること、そして特定空家等の措置には命令・代執行という強い公権力の行使が伴うため慎重な手続きが必要だからです。

判断は市区町村が行う

どちらの区分に該当するかを決めるのは、市区町村です。そしてその判断は、定量的な基準で一律に決まるものではありません。

ガイドラインでは、措置を講ずるにあたって「空家の物的状態」と「当該空家等が周辺の生活環境に及ぼし得る影響の程度等」を踏まえて総合的に判断するとされています。「必ずしも定量的な基準により一律に判断することにはなじまない」とも明記されています。

営業する側が「この物件は管理不全空家等に該当します」と断定できる立場にはありません。所有者に伝えるのは、そういう制度があるという事実と、詳しくは市区町村の窓口に確認してほしいという案内にとどめてください。

実務にどう関わるか

自治体は「手前の段階」を把握する必要が生じた

管理不全空家等の新設は、自治体の実態調査に直接影響します。従来は明らかに危険な建物を拾えば足りましたが、いまはその手前の状態も把握しておく必要があります。

単に「空き家である／ない」の2区分で数えるだけでは、どの建物が「放置すればおそれがある」に該当するかを判断できません。屋根や外壁の劣化がどの程度か、敷地の管理は行き届いているか、周辺への影響はどうか。段階的な記録が必要になります。

ガイドラインは、市町村内の空家等に係る実態調査や地域住民からの相談・通報等により事案を把握した場合、まず特定空家等であるか否かを判断するとしています。実態調査が起点になるということです。

民間にとっては接触の材料になる

所有者の多くは、制度が変わったことを知りません。とくに物件から離れて住んでいる場合、市区町村からの通知も現地の状況も把握しにくくなります。

全国で世帯が所有する空き家の61.6％は相続・贈与によって取得したものです。相続で引き継いだまま、制度の変化を知らずに年数が経過しているケースは少なくありません。正確な情報を届けることが、話が動くきっかけになります。

改正で追加された仕組み

2023年の改正では、管理不全空家等の新設以外にも複数の仕組みが導入されました。

所有者が多数の共有者である場合には、財産管理制度の活用も考えられるとガイドラインは述べています。

なお制度の適用や手続きの詳細は個別の状況によって判断が分かれます。具体的な内容については、所管する市区町村の窓口や司法書士などの専門家への確認をご案内ください。

調査で記録できること

弊社の土地調査では、調査員が対象エリアを歩き、外観から一件ずつ確認・記録します。

どの程度の粒度で記録するかは、ヒアリングの段階で決められます。自治体の実態調査であれば、措置の運用に合わせた区分で記録することもできます。

ただし調査で得られるのは外観から確認できる情報です。該当するかどうかの判断そのものは市区町村が行います。

費用・期間・納品物

弊社の土地調査サービスの料金は、調査面積に応じた従量制です。基本料金は10,000㎡あたり1,000円（税別）、調査項目を追加する場合は1項目につき200円（税別）が加算されます。町丁目単位まで絞り込んだ範囲指定に対応しています。

面積に対する従量制のため、調査費用は範囲の切り方でほぼ決まります。調査期間も対象面積と調査項目数によって変わるため、範囲をうかがったうえで費用とあわせてスケジュールをご提示します。

納品形式は、ゼンリン地図への転記（調査項目ごとに色分け）、住所・地番リスト（PDF形式／追加料金）、Excel件数リスト（地区別・分類別集計）からお選びいただけます。所有者情報を取得したうえで、DMの印刷・封入・発送まで一括してご依頼いただくことも可能です。

弊社は47都道府県をカバーする自社ネットワークを持ち、県境をまたぐ調査も同一の基準・フォーマットで実施できます。

依頼から納品までの流れ

所有者に説明するときの注意点

よくあるご質問

まとめ

管理不全空家等と特定空家等の違いは、2点に整理できます。

ひとつは状態の段階。管理不全空家等は、放置すれば特定空家等になるおそれのある状態を指します。もうひとつは措置の範囲。管理不全空家等は指導と勧告までで、命令や代執行は規定されていません。周辺への影響が特定空家等ほど大きくない段階であることを踏まえた設計です。

共通するのは税です。どちらも勧告を受けた時点で、固定資産税の住宅用地特例から外れます。逆にいえば、助言・指導の段階で対応すれば影響を避けられます。

そして判断は市区町村が行い、定量的な基準で一律に決まるものではありません。営業する側が該当を断定できる立場にはないという点は、所有者に説明する際に必ず押さえておいてください。

関連記事

• 空き家の解体費用と補助金｜所有者に伝えるときの正確な説明
• 空き家の固定資産税は6倍になるのか｜住宅用地特例の仕組み
• 空き家の改修・活用に使える補助制度｜解体だけではない支援
• 空き家調査の記事まとめ｜目的別に読む96本の索引