空き家の固定資産税は6倍になるのか｜住宅用地特例の仕組み

「空き家を放置すると固定資産税が6倍になります」。空き家関連のDMやチラシで、よく見かける表現です。

この説明は、2つの点で正確ではありません。ひとつは、空き家であれば自動的にそうなるわけではないこと。もうひとつは、仮に特例が外れても6倍にはならないことです。

不正確な説明は、詳しい所有者には見抜かれます。そうでない所有者には、不要な不安を与えることになります。この記事では、住宅用地特例の仕組みを分解し、実際には何倍になるのかを計算で示します。

住宅用地特例とは

住宅が建っている土地は、税負担が軽減されます。これが住宅用地特例です。面積によって2つに区分されます。

たとえば敷地が300㎡の一戸建てであれば、200㎡分が小規模住宅用地、残り100㎡分が一般住宅用地として扱われます。

この特例は、住宅が建っていることが前提です。建物を解体して更地にすれば、適用されなくなります。空き家を解体せずに置いておく理由のひとつが、ここにあります。

特例が外れるのは「勧告」を受けたとき

2023年12月に施行された改正空家法により、管理不全空家等という区分が新設されました。勧告を受けると、住宅用地特例の対象から除外されます。

ただし重要なのは、そこに至るまでに段階があるということです。

特定空家等についても同様で、勧告を受けた敷地が特例の対象から外れます。

空き家であるというだけで特例が外れることはありません。市区町村による指導があり、それでも改善されない場合に勧告となり、そこで初めて税額に影響します。

指導の段階で対応すれば影響はない

逆にいえば、指導を受けた時点で管理を改善すれば、特例は維持されます。所有者に伝えるべきなのは「放置すると6倍になる」ではなく、「指導を受けた段階で対応すれば影響を避けられる」という点のほうです。

なぜ「6倍」は正確でないのか

小規模住宅用地の課税標準は評価額の1/6です。特例が外れれば1/6ではなくなるため、単純計算では6倍になります。しかし実際には、そこまで上がりません。

負担調整措置による上限がある

特例が外れた土地は「商業地等」として扱われます。この区分では、課税標準額の上限が評価額の70％と定められています。100％ではありません。

したがって、比較は次のようになります。

70％を1/6で割ると4.2、1/3で割ると2.1になります。固定資産税で最大約4.2倍、都市計画税で最大約2.1倍というのが計算上の上限です。

なお200㎡を超える一般住宅用地の部分は、もともと固定資産税の課税標準が1/3のため、倍率はさらに小さくなります。

目的によって、この情報の使い方は変わる

所有者に説明するときの注意

税制の説明は、正確でなければ意味がありません。「必ず」「絶対に」といった断定は避けてください。土地の評価額、面積、地域によって実際の税額は変わります。

また、勧告を受けるかどうかは市区町村の判断です。営業する側が「勧告されます」と断定できる立場にはありません。

伝えるべきは、制度としてこういう仕組みがあるという事実と、詳しくは市区町村の窓口や税理士に確認してほしいという案内です。この形であれば、詳しい所有者にも信頼されます。

制度を知らない所有者は多い

2023年の改正から日が浅く、管理不全空家等という区分自体を知らない所有者は少なくありません。とくに物件から離れて住んでいる場合、市区町村からの通知も現地の状況も把握しにくくなります。

住宅・土地統計調査によると、世帯が現住居の敷地以外に持っている土地のうち、他県にあるものは全国平均で14.1％。神奈川県では33.8％にのぼります。所有者が遠方にいる物件では、情報が届いていない可能性が高くなります。

また、世帯が所有する空き家の61.6％は相続・贈与によって取得したものです。相続で引き継いだまま、制度の変化を知らずに年数が経過しているケースが想定されます。

あわせて相続登記の義務化も

2024年4月から、相続登記の申請が義務化されています。相続で不動産を取得したことを知った日から一定期間内に登記申請を行うことが求められ、過去に発生した相続についても対象となります。

税制と登記、両方の面で対応が必要になっている所有者は一定数います。正確な情報を届けることが、話が動くきっかけになります。

なお制度の適用や手続きの詳細は個別の状況によって判断が分かれます。具体的な内容については、所管する市区町村の窓口や税理士・司法書士などの専門家への確認をご案内ください。

費用・期間・納品物

弊社の土地調査サービスの料金は、調査面積に応じた従量制です。基本料金は10,000㎡あたり1,000円（税別）、調査項目を追加する場合は1項目につき200円（税別）が加算されます。町丁目単位まで絞り込んだ範囲指定に対応しています。

調査では、建物の状態を記録項目に含めることができます。管理が行き届いていない物件を把握しておけば、優先順位をつけて接触できます。

納品形式は、ゼンリン地図への転記（調査項目ごとに色分け）、住所・地番リスト（PDF形式／追加料金）、Excel件数リスト（地区別・分類別集計）からお選びいただけます。所有者情報を取得したうえで、DMの印刷・封入・発送まで一括してご依頼いただくことも可能です。

弊社は47都道府県をカバーする自社ネットワークを持ち、県境をまたぐ調査も同一の基準・フォーマットで実施できます。

依頼から納品までの流れ

税制を説明するときの注意点

よくあるご質問

まとめ

「空き家を放置すると固定資産税が6倍になる」という説明は、2つの点で正確ではありません。

ひとつは、特例が外れるのは勧告を受けたときだということ。空き家であるだけでは外れません。市区町村の指導があり、それでも改善されない場合に勧告となります。逆にいえば、指導の段階で対応すれば影響を避けられます。

もうひとつは、外れても6倍にはならないということ。負担調整措置により課税標準額の上限が評価額の70％と定められているためです。計算上は固定資産税が最大約4.2倍、都市計画税が最大約2.1倍になります。

所有者に伝えるなら、正確に伝えてください。不正確な説明は、詳しい相手には見抜かれ、そうでない相手には不要な不安を与えます。制度の仕組みを示したうえで、詳しくは市区町村の窓口や税理士へ。この形が、最も信頼される伝え方です。

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