士業が相続の相談を増やす方法｜義務化で増えた対象をどう探すか

相続登記が2024年4月から義務化され、2026年4月には住所等変更登記も義務化されました。手続きが必要な人は確実に増えています。

ただし、増えているのは「手続きが必要な人」であって、「相談に来る人」ではありません。義務化されたことを知らない、あるいは知っていても後回しにしている所有者は少なくないのが実情です。

この記事では、相続や登記に関わる士業の方が、相談につながりうる層をどう把握するかを整理します。あわせて、調査でできることとできないことも明確にしておきます。

手続きが必要な層はどれくらいあるか

全国で世帯が所有する空き家のうち、61.6％は相続・贈与によって取得したものです。自分で買った家ではなく、引き継いだ家だということになります。

放置型（賃貸・売却用及び二次的住宅を除く空き家）は全国で385万6,000戸。このうち相当数が、相続で取得されたまま扱いが決まっていない状態にあると考えられます。

2つの義務化の期限

どちらも施行前の分が対象です。何十年も前の相続でも、登記がされていなければ義務が及びます。

なお過料は自動的に科されるものではなく、登記官による催告を経る運用が示されています。正当な理由があれば免除されます。

調査で分かること・分からないこと

先に、できないことを書いておきます。

庭木が伸びている、郵便物が溜まっている。こうした状態は相続でも、転居でも、施設入居でも起こります。原因までは特定できません。

現地調査で得られるのは、「今、使われていない住宅がどこにあるか」までです。

そこから先は登記情報で

登記事項証明書には、所有権の移転登記が行われた時期と原因が記載されます。原因が「相続」であれば、その時期が分かります。

また、名義が故人のままであれば相続登記が未了だと分かります。これは、義務化の対象になっている可能性が高い物件です。

所有者事項のみであれば1件140円（登記情報提供サービス）で取得できますが、移転の経緯まで確認するなら全部事項が必要です。件数が多い場合は、まず現地調査で対象を絞ってから取得するほうが効率的です。

接触するときに気をつけること

相続に関わる案件は、他の営業とは前提が違います。相手にとって、その家は亡くなった家族の家です。

伝えるべきは、制度がこう変わったという事実と、相談を受け付けているという案内です。

士業には広告規制がある

司法書士、税理士、弁護士などには、それぞれの法令や会規で業務広告に関するルールが定められています。表示できる内容や表現には制約があります。

DMを送る場合も、これらのルールに沿う必要があります。判断に迷う場合は、所属する会や関係団体への確認をおすすめします。この記事は調査データの活用について書いたもので、広告の可否を判断するものではありません。

不動産会社との違い

同じ空き家所有者にアプローチするとしても、士業と不動産会社では立場が違います。

士業のほうが、判断の前段階で関われる余地があります。売るか持ち続けるかを決めていなくても、登記だけは必要になるためです。

目的によって、見る条件が変わる

地番が入っていることが重要

登記情報を請求するには地番が必要で、普段使っている住所（住居表示）では取得できません。地番の割り出しは1件ずつ変換する作業になるため、件数が増えるほど負担になります。

弊社の土地調査では、現地で対象を確認したうえで地番の割り出しまで行います。納品されるリストには地番が含まれるため、そのまま登記情報の確認に進めます。

関連する制度も動いている

所有者不明土地の発生を防ぐという目的のもと、複数の制度が同時期に整備されています。

所有者にとっては、対応すべきことが増えている時期です。相続した不動産をどうするか、判断を先送りしにくくなっています。

あわせて、相続した空き家を売却する際の3,000万円特別控除もあります。期限は相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで。手続きと税制の両面で、時間的な区切りがあります。

なお制度の適用や手続きの詳細は個別の状況によって判断が分かれます。具体的な内容については、法務局や所管の窓口への確認をご案内ください。

費用・期間・納品物

弊社の土地調査サービスの料金は、調査面積に応じた従量制です。基本料金は10,000㎡あたり1,000円（税別）、調査項目を追加する場合は1項目につき200円（税別）が加算されます。町丁目単位まで絞り込んだ範囲指定に対応しています。

面積に対する従量制のため、調査費用は範囲の切り方でほぼ決まります。事務所の商圏に合わせて町丁目単位で範囲を指定できます。

納品形式は、ゼンリン地図への転記（調査項目ごとに色分け）、住所・地番リスト（PDF形式／追加料金）、Excel件数リスト（地区別・分類別集計）からお選びいただけます。登記情報の確認につなげるなら、地番リストが中心になります。

弊社は47都道府県をカバーする自社ネットワークを持ち、県境をまたぐ調査も同一の基準・フォーマットで実施できます。

依頼から納品までの流れ

進めるときの注意点

よくあるご質問

まとめ

相続登記と住所等変更登記が相次いで義務化され、手続きが必要な人は確実に増えています。世帯が所有する空き家の61.6％は相続・贈与による取得です。

ただし増えているのは「手続きが必要な人」であって、「相談に来る人」ではありません。所有者は物件から離れて住んでいることが多く、情報が届いていない可能性があります。

調査で分かるのは、使われていない住宅がどこにあるかまで。相続が発生したかどうかは外観からは判断できず、登記情報で確認する工程が必要です。

そして接触には配慮が要ります。相手にとって、その家は亡くなった家族の家です。過料を強調せず、制度がこう変わったという事実を正確に伝える。士業には業務広告のルールもあるため、内容は所属する会にご確認ください。まずは1〜2地区で実施し、中身を確認してから範囲を広げてください。

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