共同住宅の割合は地域で正反対｜戸建て戦略が成立する県としない県

空き家調査を発注するとき、多くの場合「戸建てに限定してください」とお伝えしています。共同住宅の空き家は約8割が募集中の賃貸物件で、仕入れの対象にならないためです。

ただしこの指定が効く度合いは、地域によってまったく違います。東京都では住宅の71.6％が共同住宅。一方、秋田県では79.4％が一戸建です。

同じ「戸建てに限定」という条件でも、残る母数が地域によって正反対になります。この記事では、建て方の分布と、それが調査設計にどう影響するかを整理します。

全国の建て方の内訳

居住世帯のある住宅を建て方別に見ると、次のようになります。

出典：総務省統計局「令和5年住宅・土地統計調査 住宅及び世帯に関する基本集計（確報集計）結果」。

共同住宅は1993年から2023年までの30年間で約1.8倍に増えました。住宅全体に占める割合は44.9％で過去最高です。

一方、長屋建は7.6％減。増えている建て方と減っている建て方が、はっきり分かれています。

地域差は正反対の水準

都道府県別に見ると、構造がまったく違います。

東京都では7割が共同住宅、秋田県では8割が一戸建。同じ国のなかで、住宅の構成が正反対になっています。

共同住宅の空き家は約8割が賃貸用

総務省の資料は、共同住宅の空き家の約8割が賃貸用の空き家だとしています。

賃貸用の空き家とは、新築・中古を問わず賃貸のために空き家になっている住宅です。募集中の部屋も、入居前の新築も含まれます。

「共同住宅は対象外」と一律に決めるのは早計です。目的によっては、共同住宅こそが対象になります。

統計の単位に注意する

ただし共同住宅を対象にする場合、統計の単位が実務と合いません。

統計は空き家を戸（室）単位で数えます。1棟のアパートに空室が3つあれば3戸です。一方、一棟買取や管理受託の提案相手は建物のオーナーで、話は棟単位で進みます。

統計をどれだけ読み込んでも、棟単位のリストにはなりません。この情報は現地を歩いて記録するしかありません。

長屋建は減り続けている

3つの建て方のうち、長屋建だけが減少しています。前回から7.6％減、126万5,000戸です。

大阪市では特に顕著で、5年間で1万4,600戸（31.9％）減って3万1,200戸になりました。残っているのは生野区6.5％、西成区5.8％と特定の区に集中しています。

残った長屋建は傷んでいる

京都市の資料では、放置型の空き家について建て方別の腐朽・破損率が示されています。

長屋建は半数以上に腐朽・破損があります。数が減り続けているうえ、残っているものは状態が悪い。解体や建替えの対象として扱われることが多い建て方です。

調査設計にどう反映するか

建て方の分布を踏まえると、地域によって設計が変わります。

政令市では区で判断する

都市部では、市単位でも粗すぎます。大阪市の例では、一戸建の割合が生野区45.0％から浪速区3.7％まで12倍以上の差があります。

浪速区96.1％、中央区95.3％、西区95.1％、北区94.3％では共同住宅が9割を超えており、戸建ての調査はほぼ成立しません。

逆に生野区・東住吉区・旭区・大正区であれば、戸建てを条件にしても十分な母数があります。区、できれば町丁目まで下げて指定してください。

目的によって、選ぶ建て方が変わる

自治体は建て方を記録しておく

実態調査では、建て方を記録項目に含めておくと集計の幅が広がります。建て方によって腐朽・破損の割合が大きく違うためです。

京都市の例のように、長屋建52％・一戸建28％・共同住宅11％という差があれば、建て方別の集計そのものが対策の優先順位を示します。

調査でできること

弊社の土地調査では、調査員が対象エリアを歩き、外観から一件ずつ確認・記録します。

建て方は外観から判別できます。統計では市区町村単位の集計までですが、現地調査であれば個別の建物ごとに記録できます。

費用・期間・納品物

弊社の土地調査サービスの料金は、調査面積に応じた従量制です。基本料金は10,000㎡あたり1,000円（税別）、調査項目を追加する場合は1項目につき200円（税別）が加算されます。町丁目単位まで絞り込んだ範囲指定に対応しています。

面積に対する従量制のため、調査費用は範囲の切り方でほぼ決まります。共同住宅が中心の地域で戸建てを探す場合、範囲を広げるぶん費用も増える点は考慮してください。

調査項目は、空き家（戸建て）のほか、空き地、古アパート、古家（居住中）、駐車場、倉庫・工場などから選べます。戸建てと古アパートを同時に指定すれば、両方を色分けした地図で納品します。追加は1項目につき200円（税別）です。

納品形式は、ゼンリン地図への転記（調査項目ごとに色分け）、住所・地番リスト（PDF形式／追加料金）、Excel件数リスト（地区別・分類別集計）からお選びいただけます。

弊社は47都道府県をカバーする自社ネットワークを持ち、県境をまたぐ調査も同一の基準・フォーマットで実施できます。

依頼から納品までの流れ

建て方を条件にするときの注意点

よくあるご質問

まとめ

住宅に占める共同住宅の割合は44.9％で過去最高。30年で約1.8倍に増えました。一方、長屋建は7.6％減と減り続けています。

そして地域差が大きい。共同住宅は東京都71.6％、一戸建は秋田県79.4％。同じ国のなかで、住宅の構成が正反対になっています。

「戸建てに限定してください」という指定は、どの地域でも有効です。ただし残る母数が地域によって大きく変わります。一戸建が中心の県では条件指定の意味は小さく、共同住宅が中心の都市部では母数が大きく減ります。

そして「共同住宅は対象外」と一律に決めるのも早計です。一棟買取、管理受託、大規模修繕。目的によっては共同住宅こそが対象になります。その場合、統計の室単位ではなく棟単位の情報が必要になり、これは現地でしか取れません。まずは1〜2地区で実施し、中身を確認してから範囲を広げてください。

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