賃貸用の空き家443万戸をどう読むか｜市場の在庫と実質的な放置

全国の空き家900万1,600戸のうち、443万5,800戸が賃貸用です。空き家全体の約半分を占めます。

空き家調査では、この層を範囲から外すよう案内しています。募集中の物件であり、仕入れの対象にならないためです。所有者にはすでに貸す意思があり、多くは管理会社も入っています。

ただし、この443万戸をひとまとめに「対象外」と切ってよいかというと、そうでもありません。長期間埋まらない部屋は、実質的に放置型に近づいていきます。統計はこの違いを区別しません。この記事では、賃貸用の空き家をどう読むかを整理します。

賃貸用の空き家とは

住宅・土地統計調査では、空き家を4つに区分しています。

賃貸用が最も多い区分です。新築・中古を問わず、賃貸のために空き家になっている住宅が該当します。

入居前の新築も含まれる

見落とされやすい点ですが、完成したばかりで入居者がまだ決まっていない新築も、統計上は空き家です。

供給が続いている地域では、この層が一定数含まれます。「空き家が増えた」という数字の一部は、新しい賃貸住宅が建った結果ということもあります。

地域によって性格が違う

賃貸用の空き家がどれだけあるかは、地域によって大きく変わります。

神戸市の例

西区では空き家の7割が賃貸用ですが、北区では放置型が半分を占めます。同じ市内でも、空き家の中身がまったく違います。

西区で条件を付けずに調査すれば、拾えるものの7割は募集中の賃貸物件になります。仕入れが目的なら、戸建てへの限定が欠かせません。

京都市の例

京都市では、共同住宅の空き家7万400戸のうち73.2％（5万1,500戸）が賃貸用です。一方、一戸建の空き家3万500戸では81.0％が放置型でした。

建て方で性格が正反対になります。共同住宅は市場の在庫、一戸建は放置型。この構造は多くの地域で共通します。

家賃水準が貸す動機を左右する

賃貸に出すかどうかは、採算で決まります。家賃が低ければ、改修してまで貸す動機が働きません。

同じ近畿でも、構造が正反対です。家賃が取れる地域では、空き家が賃貸市場に流れます。取れない地域では、そのまま放置されます。

大阪市の家賃は1か月6万1,704円で、前回から5.9％上昇。1畳当たりでは4,134円で10.4％上昇しています。都市部では賃貸として成立しやすいということです。

賃貸用が対象になる場面

「対象外」と一律に決めるのは早計です。目的によっては、賃貸用の空き家こそが対象になります。

統計は室単位、提案は棟単位

ここに構造的なずれがあります。統計は空き家を戸（室）単位で数えます。1棟のアパートに空室が3つあれば3戸です。

一方、一棟買取や管理受託の提案相手は建物のオーナーで、話は棟単位で進みます。

統計をどれだけ読み込んでも、棟単位のリストにはなりません。この情報は現地を歩いて記録するしかありません。

空室が多い棟は提案の入口になる

外観から、空室の多さを推測することはできます。

空室が慢性的に埋まらない棟は、募集の方法や条件に問題がある可能性があります。管理会社にとっては提案の入口になります。

ただし推測であって実数ではありません。正確な入居率はオーナーへの確認が必要です。

長屋建は別に見る

共同住宅と混同されやすいのが長屋建です。全国で126万5,000戸あり、前回から7.6％減っています。

そして残っているものは状態が悪い傾向があります。京都市の資料では、放置型の腐朽・破損率が長屋建52％、一戸建28％、共同住宅11％。長屋建だけが突出しています。

大阪市では5年間で1万4,600戸（31.9％）減り、残っているのは生野区6.5％、西成区5.8％と特定の区に集中しています。

賃貸用として扱うより、解体や建替えの対象として見るほうが実態に近い建て方です。

目的によって、扱いが変わる

自治体の施策対象は放置型が中心

空家法にもとづく措置の対象は、管理が行われていない空き家です。募集中の賃貸物件は、通常この対象になりません。

ただし実態調査で件数を集計する際、種類別の内訳を把握しておかなければ施策の設計を誤ります。空き家が多い地区でも、その大半が賃貸用であれば対策の必要性は変わります。

共同住宅が集積する地区と、戸建てが中心の地区では、取るべき対応が違うということです。

費用・期間・納品物

弊社の土地調査サービスの料金は、調査面積に応じた従量制です。基本料金は10,000㎡あたり1,000円（税別）、調査項目を追加する場合は1項目につき200円（税別）が加算されます。町丁目単位まで絞り込んだ範囲指定に対応しています。

調査項目として「古アパート」を指定いただければ、築年数の経過した共同住宅を棟単位で調査・報告します。外壁や外階段の状態、募集看板や管理表示の有無も記録項目に含められます。

「空き家（戸建て）」と同時に指定すれば、両方を色分けした地図で納品します。同じ範囲を1回歩くため、別々に発注するより費用は抑えられます。

納品形式は、ゼンリン地図への転記（調査項目ごとに色分け）、住所・地番リスト（PDF形式／追加料金）、Excel件数リスト（地区別・分類別集計）からお選びいただけます。

弊社は47都道府県をカバーする自社ネットワークを持ち、県境をまたぐ調査も同一の基準・フォーマットで実施できます。

依頼から納品までの流れ

賃貸用を扱うときの注意点

よくあるご質問

まとめ

賃貸用の空き家は443万5,800戸で、空き家全体の約半分を占めます。これは市場の在庫であり、放置型とは性質が違います。

ただし統計は募集期間の長さを区別しません。募集して1か月の部屋も、3年間埋まっていない部屋も同じ扱いです。後者は実質的に放置型に近い状態ですが、数字の上では見分けられません。

地域差も大きい。神戸市では西区が賃貸用71.9％に対し、北区は放置型が50.8％。同じ市内でも空き家の中身がまったく違います。家賃水準も関係し、和歌山県のように貸す動機が働きにくい地域では放置型に流れやすくなります。

そして「賃貸用＝対象外」と一律に決めるのは早計です。一棟買取、管理受託、大規模修繕。目的によっては、この層こそが対象になります。その場合、統計の室単位ではなく棟単位の情報が必要で、これは現地でしか取れません。

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