空き家を解体した後の土地をどうするか｜税負担と活用の選択肢

空き家を解体すれば、問題は終わりません。更地になった土地をどうするかという判断が残ります。

そして解体には、税の面で見落とされやすい点があります。建物がなくなると、住宅用地特例が外れます。建物分の固定資産税はなくなりますが、土地の負担は増えることになります。

この記事では、解体後の選択肢と、判断に必要な情報を整理します。解体を提案する側にとっても、その先まで示せるかどうかで話の進み方が変わります。

解体すると税はどうなるか

住宅が建つ土地には、固定資産税の課税標準を軽減する住宅用地特例があります。

区分	固定資産税	都市計画税
小規模住宅用地（1戸あたり200㎡以下）	評価額の1/6	評価額の1/3
一般住宅用地（200㎡超）	評価額の1/3	評価額の2/3

建物を解体すれば、この特例は外れます。土地に対する負担は増えることになります。

ただし建物分の税はなくなる

一方、建物にかかっていた固定資産税はなくなります。

全体でどうなるかは、土地と建物の評価額によって変わります。「解体すると税が上がる」とも「下がる」とも断定できません。

所有者に伝えるときは、この構造を説明したうえで、市区町村の窓口での確認を案内してください。

解体後の選択肢

選択肢	特徴
売却する	負担がなくなる。売れる土地であることが前提
駐車場にする	初期投資が小さい。収益化できる
貸地にする	資材置場など。用途によって条件が変わる
保有する	将来の使用を想定。税負担は続く
国庫帰属を申請する	要件が厳しい。費用もかかる

売却が最も負担がなくなる

売れる土地であれば、売却が最も分かりやすい選択肢です。維持の負担も税負担もなくなります。

ただし接道の条件が悪ければ、買い手が限られます。神戸市の資料では、放置型の空き家の36％が幅員4メートル未満の道路にしか接していません。

建替えができない土地は、更地にしても流通しにくくなります。解体の前に、接道の状況を確認しておくべきです。

駐車場は初期投資が小さい

土地活用のなかでも、駐車場は初期投資が最も小さい形です。舗装と区画線があれば始められます。

裏を返せば、やめるときの負担も小さくなります。将来の使い道が決まっていない場合、暫定的な活用として選ばれることがあります。

ただし需要のある場所でなければ成立しません。周辺に月極駐車場がどれだけあるか、稼働しているかが判断材料になります。

低未利用土地の100万円控除

売却する場合、譲渡所得から控除できる特例があります。

項目	内容
控除額	長期譲渡所得から最大100万円
対象	都市計画区域内にある一定の低未利用土地等
譲渡価額	500万円以下（市街化区域等にある場合は800万円以下）
所有期間	譲渡した年の1月1日時点で5年超
必要書類	市区町村が発行する「低未利用土地等確認書」
適用期限	令和10年12月31日まで

譲渡価額に上限があるため、対象は小規模な土地が中心になります。制度の目的は、低額な土地の譲渡を促し、新たな所有者不明土地の発生を防ぐことにあります。

相続空き家の3,000万円控除との関係

相続した空き家を売却する場合、3,000万円特別控除が使える場合があります。

令和6年1月1日以後は、譲渡後に買主が除却工事や耐震改修を行った場合も対象となりました。つまり解体してから売るか、建物付きで売って買主が解体するかという選択肢が生じます。

どちらが有利かは個別の状況によって判断が分かれます。税理士や市区町村の窓口への確認をご案内ください。

解体を提案する側の実務

解体だけを提案しても、所有者は判断できません。その後どうなるかが見えないためです。

示すべきこと	内容
解体の費用	接道や隣家との距離で変わる
補助制度	着手前申請が必要な場合が多い
解体後の税	特例は外れるが建物分はなくなる
解体後の選択肢	売却、駐車場、貸地、保有

「解体すれば手放せる」という道筋が見えれば、判断が進むことがあります。

補助制度は着手前申請が原則

多くの自治体が解体費用の補助制度を設けています。補助率は解体費の1/3〜1/2程度、上限は50万〜100万円が中心です。

ただしほとんどの制度で工事着手前の申請が必要です。解体してから申請しても対象外になります。

制度の有無も要件も自治体によって違います。断定せず、市区町村の窓口での確認を案内してください。

国庫帰属を検討する場合

2023年4月27日に始まった相続土地国庫帰属制度では、相続した土地を国に引き渡せる場合があります。

ただし建物がある土地は申請できません。所有者が自費で解体し、更地にする必要があります。

項目	内容
対象	相続・遺贈により取得した土地
審査手数料	1万4,000円／筆
負担金	原則20万円
申請できない土地	建物がある、境界が明らかでない、担保権があるなど

売れる土地であれば、売却のほうが所有者にとって有利です。国庫帰属は、売れない土地の最後の選択肢という位置づけになります。

調査でできること

弊社の土地調査では、「空き地（更地）」を調査項目として指定できます。

できること	使い道
更地の所在の記録	解体がどれだけ進んでいるか分かる
空き家との位置関係	隣接していれば一体で検討できる
駐車場の分布	周辺の需要の手がかり
接道の状況	売却のしやすさに関わる

「空き家（戸建て）」と「空き地」を同時に指定すれば、両方を色分けした地図で納品します。追加は1項目につき200円（税別）です。

継続調査で変化が追える

前回の調査で空き家だった物件が、今回は更地になっている。継続して調査していれば、この変化が分かります。

総住宅数が減少している地域では、取り壊しが進んでいます。高知県は5年間で総住宅数が1.0％減、長崎県も0.7％減。こうした地域では更地が増えています。

分からないこと

分からないこと	確認する方法
正確な面積	登記情報、測量
境界の位置	測量
用途地域	都市計画の情報
所有者の意向	接触して確認する
税の具体的な負担額	市区町村の窓口

調査で提供できるのは、候補を絞るための記録までです。

目的によって、関わり方が変わる

立場	解体後との関わり	調査で指定するとよい条件
解体会社	提案の説得力が上がる	状態＋接道＋隣家との距離
不動産会社	更地の売却、用地の取得	空き家＋空き地
土地活用の提案会社	駐車場等の提案先	空き地＋駐車場
自治体	跡地の活用促進	空き地を調査項目に加える

自治体は跡地の活用も所管する

空家等対策計画には、法定の記載事項として「空家等及び除却した空家等に係る跡地の活用の促進に関する事項」が含まれます。

解体して終わりではなく、跡地をどうするかまでが計画の対象です。実態調査で空き地も記録しておけば、跡地の状況が把握できます。

用地としての価値もある

開発用地として成立するかどうかは、1筆ごとではなくまとまりで決まります。

解体後の更地が、隣の空き地や駐車場と隣接していれば、一体での検討が可能になります。この可能性は、複数の類型を同じ地図に落として初めて見えます。

費用・期間・納品物

弊社の土地調査サービスの料金は、調査面積に応じた従量制です。基本料金は10,000㎡あたり1,000円（税別）、調査項目を追加する場合は1項目につき200円（税別）が加算されます。町丁目単位まで絞り込んだ範囲指定に対応しています。

項目	料金（税別）
基本料金	10,000㎡あたり 1,000円
追加調査（1項目）	200円
登記情報取得（所有者事項）	750円／件
DM印刷・封入・発送代行	180円／通

調査項目は、空き地のほか、空き家（戸建て）、駐車場、倉庫・工場、古アパート、古家（居住中）などから選べます。解体の提案が目的であれば、空き家＋空き地の組み合わせが基本になります。

納品形式は、ゼンリン地図への転記（調査項目ごとに色分け）、住所・地番リスト（PDF形式／追加料金）、Excel件数リスト（地区別・分類別集計）からお選びいただけます。

弊社は47都道府県をカバーする自社ネットワークを持ち、県境をまたぐ調査も同一の基準・フォーマットで実施できます。

依頼から納品までの流れ

提案するときの注意点

よくあるご質問

まとめ

空き家を解体しても、更地になった土地をどうするかという判断が残ります。

税については、住宅用地特例は外れますが、建物分の固定資産税はなくなります。全体でどうなるかは土地と建物の評価額によって変わり、一律には言えません。

また「税金が6倍」という説明は、勧告を受けた場合の話です。解体の話とは別で、しかも負担調整措置により固定資産税で最大約4.2倍という計算になります。

解体後の選択肢は、売却・駐車場・貸地・保有が中心です。売れる土地であれば売却が最も分かりやすいものの、接道の条件が悪ければ更地にしても流通しにくくなります。解体の前に確認しておくべき点です。

そして解体だけを提案しても、所有者は判断できません。その後どうなるかまで示せるかどうかで、話の進み方が変わります。

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