空き家の管理責任はどこまであるか｜所有者に伝えるべきこと

空き家の話をするとき、所有者から出てくる反応のひとつが「困っていない」です。誰も住んでいない、税金も払っている、近所から何も言われていない。だから急ぐ理由がない。

ただし、管理の責任は残ります。空家法では所有者等の責務が定められており、民法にも工作物の責任に関する規定があります。使っていないから関係ない、とはなりません。

この記事では、所有者にどういう責任があるとされているのかを整理します。なお、具体的な判断については弁護士等の専門家への確認をご案内します。この記事は実務上の論点を示すもので、法的な判断を代わりに行うものではありません。

空家法における所有者の責務

空家等対策の推進に関する特別措置法では、空家等の所有者等は、周辺の生活環境に悪影響を及ぼさないよう、空家等の適切な管理に努めなければならないとされています。

2023年12月に施行された改正では、この責務の内容が強化されました。国や地方公共団体が実施する空家等に関する施策に協力するよう努めることも加えられています。

内容	位置づけ
適切な管理に努める	従来からの責務
周辺の生活環境に悪影響を及ぼさないようにする	従来からの責務
国・地方公共団体の施策に協力するよう努める	2023年改正で追加

これらは努力義務とされていますが、管理が行われなければ次の段階に進みます。管理不全空家等・特定空家等としての指導、勧告といった措置です。

民法上の工作物の責任

もうひとつ、押さえておくべきものがあります。民法には土地の工作物の設置または保存に瑕疵があることによって他人に損害を生じたときの責任に関する規定があります。

原則として占有者が責任を負うとされていますが、占有者が損害の発生を防止するのに必要な注意をしたときは、所有者が責任を負うとされています。

空き家では所有者が直接関わる

ここが空き家に特有の点です。人が住んでいなければ、占有者と所有者が一致することが多くなります。

賃貸中の建物であれば入居者が占有者ですが、空き家にはそれがありません。結果として、所有者が直接関わる構図になりやすくなります。

遠方でも責任は残る

空き家の所有者は、物件から離れて住んでいることが多くなります。住宅・土地統計調査によると、世帯が持つ敷地以外の土地のうち他県にあるものは全国平均で14.1％。神奈川県では33.8％にのぼります。

物件を見ていなければ、状態が悪化していることに気づけません。しかし気づいていないことが、責任を免れる理由になるとは限りません。

令和6年空き家所有者実態調査によれば、相続した空き家のうち7割超に何らかの腐朽・破損があります。ただしこれは所有者の自己申告による回答です。遠方にいれば、現況を正確に把握していない可能性もあります。

知らないことが問題を大きくする

近隣から苦情が入り、自治体から指導の通知が来て初めて事態を知る。この時点では、近隣との関係がすでにこじれていることがあります。

早い段階で状態を知っていれば、対応の選択肢は多く残ります。草を刈る、樹木を切る、修繕する。いずれも状態が進む前のほうが負担は小さくなります。

所有者に伝えるときの原則

責任の話は、伝え方を誤ると逆効果になります。

避けたいこと	理由
「責任を問われます」と断定する	実際に責任が生じるかは状況による
「訴えられます」と伝える	不安を煽るだけで、判断の材料にならない
「税金が6倍になる」と伝える	不正確。勧告を受けた場合に限られる
「勧告されます」と予告する	判断は市区町村が行う
近隣の苦情を推測で伝える	実際にあるかは分からない

伝えるべきは、制度としてこういう仕組みがあるという事実と、現地で確認できた状況です。判断は所有者に委ねてください。

事実だけを伝える

現地調査で確認できたことは、そのまま伝えられます。草が伸びている、樹木が道路側に出ている、雨樋が外れている。これらは事実です。

そこから先の判断、つまり修繕するか、管理を委託するか、手放すかは所有者が決めることです。選択肢を示し、判断を委ねる。この形が最も信頼されます。

状態を把握しておく意味

責任の話が実務で意味を持つのは、状態が分かっているときです。

立場	状態を把握する意味
空き家管理会社	提案の材料になる。まだ間に合う段階を見つけられる
不動産会社	所有者に現状を伝え、選択肢を示せる
解体・建設会社	緊急性の判断ができる
自治体	指導・勧告の優先順位づけに使える

「傷んでいるかもしれません」では話が進みません。何がどうなっているかを具体的に示せるかどうかが分かれ目になります。

手遅れの前に見つける

状態が進んだ物件は、修繕より解体が現実的になります。選択肢が減るということです。

逆に、庭木が伸び始めた、雨樋が外れているといった段階であれば、対応の負担は小さく済みます。まだ間に合う段階の物件を見つけられるかが、管理サービスの分かれ目でもあります。

管理不全空家等との関係

2023年12月施行の改正空家法で、管理不全空家等の区分が新設されました。適切な管理が行われず、そのまま放置すれば特定空家等になるおそれがある状態が対象です。

段階	措置	税への影響
助言・指導	適切な管理への働きかけ	住宅用地特例は継続
勧告	指導しても改善されない場合	特例の対象から除外される

指導の段階で管理を改善すれば、税への影響は避けられます。所有者に伝えるべきなのは、この点です。

なお該当するかどうかの判断は市区町村が行います。営業する側が断定できる立場にはありません。制度の詳細については、所管する市区町村の窓口への確認をご案内ください。

保険の扱いは確認が必要

建物に関する保険については、空き家であることによって扱いが変わる場合があります。契約の内容や保険会社によって異なるため、一般化した説明はできません。

所有者から相談があった場合は、加入している保険会社への確認を案内してください。「保険で対応できます」「保険に入れません」といった断定は避けるべきです。

目的によって、伝え方が変わる

立場	伝える内容	注意点
空き家管理会社	現地で確認できた状態と、管理の選択肢	不安を煽らず、事実にとどめる
不動産会社	売却・賃貸を含む選択肢	責任の話を売却の理由にしない
解体・建設会社	修繕・解体の選択肢と概算	補助制度は着手前申請が必要
自治体	制度の内容と相談窓口	段階ごとの効果を明確に説明する

責任を売却の理由にしない

不動産会社の場合、「責任があるから売りましょう」という論理は避けてください。

管理すれば責任の問題は小さくなります。売却は選択肢のひとつであって、唯一の解決策ではありません。選択肢を並べたうえで、所有者に選んでもらう形が適切です。

費用・期間・納品物

弊社の土地調査サービスの料金は、調査面積に応じた従量制です。基本料金は10,000㎡あたり1,000円（税別）、調査項目を追加する場合は1項目につき200円（税別）が加算されます。町丁目単位まで絞り込んだ範囲指定に対応しています。

項目	料金（税別）
基本料金	10,000㎡あたり 1,000円
追加調査（1項目）	200円
登記情報取得（所有者事項）	750円／件
DM印刷・封入・発送代行	180円／通

調査では、建物の状態と敷地の管理状況を記録項目に含めることができます。屋根や外壁の劣化、雑草の繁茂、樹木の越境、放置物の有無といった項目に分けて記録することも可能です。

納品形式は、ゼンリン地図への転記（調査項目ごとに色分け）、住所・地番リスト（PDF形式／追加料金）、Excel件数リスト（地区別・分類別集計）からお選びいただけます。所有者情報を取得したうえで、DMの印刷・封入・発送まで一括してご依頼いただくことも可能です。

弊社は47都道府県をカバーする自社ネットワークを持ち、県境をまたぐ調査も同一の基準・フォーマットで実施できます。

依頼から納品までの流れ

責任について伝えるときの注意点

よくあるご質問

まとめ

空家法では、所有者等は周辺の生活環境に悪影響を及ぼさないよう、空家等の適切な管理に努めることとされています。2023年の改正では、国・地方公共団体の施策に協力する努力義務も加えられました。

あわせて、民法には土地の工作物の責任に関する規定があります。空き家には占有者がいないため、所有者が直接関わる構図になりやすいという特徴があります。

そして遠方に住んでいても、責任がなくなるわけではありません。物件を見ていなければ状態の悪化に気づけませんが、気づいていないことが理由になるとは限りません。

ただし、所有者に伝えるときは煽らないでください。「責任を問われます」「訴えられます」といった断定は、不安を与えるだけで判断の材料になりません。伝えるべきは、制度としてこういう仕組みがあるという事実と、現地で確認できた状況です。選択肢を示し、判断は所有者に委ねる。この形が最も信頼されます。

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