自治体の空き家実態調査の進め方｜仕様の決め方と委託先の選び方

空き家の実態調査は、これまで「危険な建物を見つけること」が中心でした。倒壊のおそれがある、著しく衛生上有害である。そうした状態の建物を特定し、特定空家等として措置につなげる。調査の目的はそこにありました。

2023年12月に施行された改正空家法で、この前提が変わりました。「管理不全空家等」という区分が新設されたためです。放置すれば特定空家等になるおそれがある段階で、指導・勧告ができるようになりました。

つまり自治体が把握すべき対象が、危険な建物から、その手前の段階まで広がったということです。この記事では、実態調査の仕様をどう決めるか、委託先をどう選ぶかを整理します。

法改正で、調査の役割が変わった

2023年12月13日に施行された改正空家法の主な内容は、次のとおりです。

このうち実態調査に直接影響するのが、管理不全空家等の新設です。

「手前の段階」を把握する必要が生じた

従来の調査であれば、明らかに危険な建物を拾えば足りました。しかし管理不全空家等の判断には、その手前の状態を把握しておく必要があります。

屋根や外壁がどの程度傷んでいるか、敷地の管理は行き届いているか、周辺への影響はどうか。段階的な記録がなければ、どの建物が「放置すればおそれがある」に該当するかを判断できません。

調査の仕様を組むときは、この点を踏まえて記録項目を設計する必要があります。

仕様書で決める5つのこと

実態調査を委託する際、仕様書で明確にしておくべき項目は次の5つです。

①調査範囲

市域全体か、特定の地区か。全域を対象とする場合でも、住宅がほとんどない山林等を含めるかどうかで費用は変わります。

調査費用は面積に応じた従量制が一般的です。行政区分でそのまま切るのではなく、住宅の集まり方に合わせて範囲を設定するほうが、予算に対する精度は上がります。

②調査対象

何を空き家として拾うかを定義します。戸建てのみか、共同住宅を含めるか。共同住宅を含める場合、1棟すべてが空きの建物だけか、一部空室も対象とするかで件数が大きく変わります。

あわせて、空き地や倉庫・工場などを対象に含めるかも決めておきます。

③判定基準

最も重要な項目です。何をもって「空き家」と判定するかを、事前に文書化しておく必要があります。

基準があいまいなまま委託すると、調査員によって判断がばらつきます。次回調査で件数が増減しても、実態が変わったのか基準が変わったのか区別できなくなります。

④記録項目

状態をどの粒度で分類するかを決めます。単に「空き家である／ない」の2区分では、管理不全空家等の判断材料になりません。

状態を段階に分けて記録しておけば、優先度の高い建物から順に対応できます。分類の段階数は、その後の運用に合わせて設定してください。

⑤納品形式

実態調査の場合、3つすべてを受け取る形が一般的です。用途がそれぞれ違うためです。

所有者の把握は、調査とは別の工程

実態調査で建物を特定した後、所有者を調べる工程があります。ここは自治体と民間で使える手段が違います。

自治体には、民間にはない手段があります。所有者の特定という点では、外部委託の必要性は民間ほど高くありません。

逆にいえば、外部に委託する価値があるのは現地調査の部分です。職員が全域を歩いて記録するには相当な人員と時間が必要になります。ここを外部に出し、所有者の特定と措置は庁内で行う。この分担が現実的です。

目的によって、仕様は変わる

目的が複数ある場合、1回の調査で複数の記録項目を指定すれば対応できます。調査項目を追加する形になるため、別々に発注するより費用は抑えられます。

予算の確保について

空き家の実態把握は、国の補助事業の対象となる場合があります。空き家対策総合支援事業では、空家等対策計画の策定等に必要な空き家の実態把握が補助対象に含まれています。

補助率や要件は年度によって変わり、事業ごとに条件も異なります。活用を検討される場合は、国土交通省の資料および都道府県の担当部署でご確認ください。

また、調査費用は面積に応じた従量制のため、予算額から逆算して調査範囲を設定することもできます。「今年度はこの地区、次年度は隣接地区」という形で、複数年度に分けて全域を押さえる進め方も可能です。

委託先を選ぶときの確認事項

弊社は47都道府県をカバーする自社ネットワークを持ち、県境をまたぐ調査も同一の基準・フォーマットで実施できます。広域連携や、複数自治体での共同実施にも対応します。

費用・期間・納品物

弊社の土地調査サービスの料金は、調査面積に応じた従量制です。基本料金は10,000㎡あたり1,000円（税別）、調査項目を追加する場合は1項目につき200円（税別）が加算されます。町丁目単位まで絞り込んだ範囲指定に対応しています。

調査項目は、空き家（戸建て）のほか、空き地、古アパート、古家（居住中）、駐車場、倉庫・工場などから選べます。目的に合わせて組み合わせてください。

納品形式は、ゼンリン地図への転記（調査項目ごとに色分け）、住所・地番リスト（PDF形式／追加料金）、Excel件数リスト（地区別・分類別集計）からお選びいただけます。所有者への通知が必要な場合、印刷・封入・発送まで一括してご依頼いただくことも可能です。

依頼から納品までの流れ

仕様を決めるときの注意点

よくあるご質問

まとめ

2023年の法改正で管理不全空家等の区分が新設され、自治体が把握すべき対象は危険な建物から、その手前の段階まで広がりました。単に「空き家である／ない」を数えるだけでは、この判断はできません。

仕様書で決めるのは5つです。範囲・対象・判定基準・記録項目・納品形式。このうち判定基準が最も重要で、ここがあいまいだと次回調査との比較が成立しません。

所有者の把握については、自治体には民間にない手段があります。外部に委託する価値が高いのは、現地を歩いて記録する部分です。ここを外部に出し、所有者の特定と措置は庁内で行う。この分担が現実的です。

実態把握は国の補助事業の対象となる場合があります。予算額から範囲を逆算することもできますので、まずは目的と対象範囲をお聞かせください。

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