古家（居住中）調査とは｜空き家になる前の住宅を押さえる方法

空き家調査を依頼される方の目的は、大きく2つに分かれます。今ある空き家を仕入れたいか、施工の提案先を探したいか。

後者の場合、実は空き家は対象ではありません。リフォームや外壁塗装を提案する相手は、そこに住んでいる人だからです。誰も住んでいない家に工事の提案をしても、話が進むことはまずありません。

本命は、人が住んでいる築古の戸建てです。弊社ではこれを「古家（居住中）」という調査項目として指定できるようにしています。空き家調査とは対象がちょうど逆になる調査です。この記事では、何を調べるのか、どう使えるのかを整理します。

古家（居住中）調査とは

調査員が対象エリアを歩き、人が住んでいる築古の戸建てを一件ずつ確認・記録する調査です。空き家調査と同じ現地調査ですが、拾う対象が正反対になります。

大きな違いは接触のしやすさです。空き家の所有者は遠方にいることが多く、登記情報を取得しなければ連絡先が分かりません。一方、古家には人が住んでいます。ポスティングでも訪問でも届きます。

記録する内容

目的に応じて調整できますが、基本となるのは次の項目です。

築年数は「判断」であって「確定」ではない

正直に申し上げておくと、外観から築年数を断定することはできません。登記情報を取得すれば建築時期は分かりますが、居住中の住宅すべてについて取得するのは現実的ではありません。

調査で記録するのは、建物の仕様や傷み具合から「築古と判断できる住宅」です。どの程度の年代を想定するかは、ヒアリングの段階でご相談いただく形になります。この点をあいまいにしたまま発注すると、期待とずれたリストになります。

なぜ統計では把握できないのか

持ち家の数も、建築時期別の内訳も、住宅・土地統計調査で公表されています。全国の持ち家住宅率は60.9％、2019年以降に増改築・改修工事を行った持ち家は28.8％。こうした数字は誰でも見られます。

ただし公表される粒度は市区町村単位です。「A市に1980年以前の持ち家が何戸ある」までは分かっても、それが市内のどこに集まっているかは示されません。

提案に必要なのは、下の3つです。市の平均値では営業ルートは組めません。

目的によって、見る条件が変わる

リフォーム・外壁塗装は「次の周期」で考える

屋根や外壁の塗装は、10年から15年程度の周期で再度必要になります。つまり一度施工された住宅も、時期が来れば再び対象になります。

全国で改修工事を行った持ち家は28.8％。この数字は県によって差があり、島根県32.6％のように全国上位の県では未施工層が薄くなります。一方、全国平均を下回る県では未施工層が厚く残っています。

いずれの場合も、外観の状態を記録しておけば時期が来た住宅から順に当たれます。未施工層が薄い地域では、前回工事からの経過年数で優先順位をつける形になります。

不動産会社は「空き家になる前」に接点を持つ

空き家になってからでは、所有者は遠方にいて、相続の整理も済んでいないことが少なくありません。話が進みにくい状態です。

一方、まだ人が住んでいる段階であれば、本人と直接話せます。全国で65歳以上の世帯員がいる世帯のうち、81.6％が持ち家に住んでいます。県によってはこの比率がさらに高くなります。

数年後に動く可能性がある住宅を、今のうちに地図に落としておく。空き家と古家を同時に調査すれば、現在と将来の両方を1回で押さえられます。調査項目の追加は1項目につき200円（税別）です。

自治体は予防的な把握に使える

空き家対策は、発生してから対応するより、発生する前に把握しておくほうが選択肢が広がります。高齢世帯が住む築古住宅の分布が分かれば、重点地区の想定に使えます。

統計では市区町村単位までしか分かりませんが、現地調査であれば町丁目単位で状態別に分類できます。継続的に同じ範囲を調査すれば、前回との比較もできます。

空き家と同時に調べる意味

同じ範囲を歩くのであれば、空き家と古家を同時に指定したほうが面積あたりの成果は上がります。納品時は調査項目ごとに色分けして地図に転記するため、後から用途別に分けて使えます。

社内で担当が分かれている場合にも対応できます。仕入れは空き家、施工提案は古家というように、同じリストを部署ごとに使い分けられます。

費用・期間・納品物

弊社の土地調査サービスの料金は、調査面積に応じた従量制です。基本料金は10,000㎡あたり1,000円（税別）、調査項目を追加する場合は1項目につき200円（税別）が加算されます。町丁目単位まで絞り込んだ範囲指定に対応しています。

面積に対する従量制のため、調査費用は範囲の切り方でほぼ決まります。古家単独で調査する場合も、空き家と同時に指定する場合も、基本料金の考え方は同じです。調査期間も対象面積と調査項目数によって変わるため、範囲をうかがったうえで費用とあわせてスケジュールをご提示します。

調査項目は、古家（居住中）のほか、空き家（戸建て）、空き地、古アパート、駐車場、倉庫・工場などから選べます。目的に合わせて組み合わせてください。

納品形式は、ゼンリン地図への転記（調査項目ごとに色分け）、住所・地番リスト（PDF形式／追加料金）、Excel件数リスト（地区別・分類別集計）からお選びいただけます。

弊社は47都道府県をカバーする自社ネットワークを持ち、県境をまたぐ調査も同一の基準・フォーマットで実施できます。エリアによって調査の粒度が変わることはありません。

依頼から納品までの流れ

古家調査を進めるときの注意点

よくあるご質問

まとめ

リフォームや外壁塗装の提案先は、空き家ではありません。人が住んでいる築古の戸建てです。空き家率の高い地域を選んでも、この用途では意味がありません。

ところが、どの家が築古で、今も人が住んでいて、外壁がどの程度傷んでいるか。この3つは統計では分かりません。公表されるのは市区町村単位の集計までで、市の平均値から営業ルートは組めないためです。

古家（居住中）調査は、この空白を埋める調査です。造成年代のそろった住宅地を町丁目単位で切り、外観の状態まで記録しておけば、時期が来た住宅から順に当たれます。空き家と同時に指定すれば、現在と将来の両方を1回の調査で地図に落とせます。まずは1〜2地区で実施し、中身を確認してから範囲を広げてください。

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