古アパート調査とは｜一棟買取・建替えの提案先を見つける方法

空き家調査を依頼する際、「共同住宅は範囲から外してください」とお伝えすることがあります。仕入れが目的の場合、共同住宅の空き家は約8割が募集中の賃貸物件で、拾っても対象にならないためです。

ただしこれは、目的が戸建ての仕入れである場合の話です。一棟買取や建替えの提案が目的なら、共同住宅そのものが対象になります。

問題は、統計との噛み合わせです。住宅・土地統計調査では空き家が「戸」単位で数えられます。1棟のアパートに空室が3つあれば3戸としてカウントされる。しかし実務で必要なのは「棟」単位の情報です。どの建物が、どの程度傷んでいて、どれくらい空いているか。この記事では、古アパート調査で何を記録するのかを整理します。

古アパート調査とは

調査員が対象エリアを歩き、築年数の経過した共同住宅を棟単位で確認・記録する調査です。弊社の土地調査では「古アパート」を調査項目として指定できます。

調査後、必要に応じて登記情報から所有者事項を取得し、DMの発送まで一括で対応できます。

統計は「戸」、実務は「棟」

ここが古アパートを扱ううえで最も重要な点です。

住宅・土地統計調査では、全国の空き家900万1,600戸のうち55.9％が共同住宅です。賃貸用の空き家は443万5,800戸あります。数字としては膨大ですが、これは室単位の集計です。

一棟買取や建替えを提案する相手は、建物の所有者（オーナー）です。1室ずつの空室情報ではなく、「この棟をどうするか」という単位で話が進みます。

つまり、統計をどれだけ読み込んでも、提案先のリストにはなりません。棟単位の情報は、現地を歩いて記録するしかないということです。

外観から何が分かるか

建物の内部には入れませんが、外から確認できる情報は少なくありません。

特に外階段の状態は、古い木造・鉄骨造アパートで重要な判断材料になります。修繕の必要性が高ければ、オーナーが売却や建替えを検討する動機にもなるためです。

ただし断定はできません

正直に書いておくと、外観から築年数や構造を確定することはできません。入居率も推測であって実数ではありません。

調査で記録するのは、外観から判断できる範囲の状態です。そこから先は、登記情報で建築時期を確認したり、接触して状況を聞いたりする工程になります。どの程度の粒度で記録するかは、ヒアリングの段階でご相談ください。

目的によって、見る条件が変わる

出口が複数あることが強み

戸建ての空き家と違い、古アパートには複数の出口があります。

1件の調査結果を、複数の提案に使えます。買取を断られても、修繕や建替えの話に移れる。この幅があることが、古アパートを対象にする実務上の利点です。

自治体にとっての意味

2023年の法改正で「管理不全空家等」の区分が新設されましたが、共同住宅も対象となりえます。入居者が残っている建物と、完全に空になった建物では、対応の順序が変わります。

外観から状態を記録し、町丁目単位で分類しておけば、優先度の判断材料になります。継続的に同じ範囲を調査すれば、前回との比較もできます。

オーナーは近くにいるとは限らない

古アパートの所有者は、賃貸経営をしている個人や法人です。物件の近くに住んでいることもあれば、遠方にいることもあります。

住宅・土地統計調査によると、世帯が現住居の敷地以外に持っている土地のうち、同じ市区町村内にあるものは全国平均で70.9％。ただし神奈川県では51.8％にとどまり、他県にあるものが33.8％を占めます。都市圏では、県境をまたいだ所有が起こりやすくなります。

調査で地番を特定すれば、登記情報から所有者を割り出せます。所有者が遠方でも、DMであれば届きます。調査から接触までを一本の流れにしておけば、所在地に左右されずに件数を処理できます。

費用・期間・納品物

弊社の土地調査サービスの料金は、調査面積に応じた従量制です。基本料金は10,000㎡あたり1,000円（税別）、調査項目を追加する場合は1項目につき200円（税別）が加算されます。町丁目単位まで絞り込んだ範囲指定に対応しています。

面積に対する従量制のため、調査費用は範囲の切り方でほぼ決まります。古アパート単独で調査する場合も、他の項目と同時に指定する場合も、基本料金の考え方は同じです。

調査項目は、古アパートのほか、空き家（戸建て）、空き地、古家（居住中）、駐車場、倉庫・工場などから選べます。古アパートと空き地を同時に指定すると、建替え用地の候補もあわせて把握できます。

納品形式は、ゼンリン地図への転記（調査項目ごとに色分け）、住所・地番リスト（PDF形式／追加料金）、Excel件数リスト（地区別・分類別集計）からお選びいただけます。所有者情報を取得したうえで、DMの印刷・封入・発送まで一括してご依頼いただくことも可能です。

弊社は47都道府県をカバーする自社ネットワークを持ち、県境をまたぐ調査も同一の基準・フォーマットで実施できます。

依頼から納品までの流れ

古アパート調査を進めるときの注意点

よくあるご質問

まとめ

全国の空き家の55.9％は共同住宅で、賃貸用の空き家は443万5,800戸あります。ただしこれは室単位の集計です。一棟買取や建替えを提案する相手は建物の所有者であり、必要なのは棟単位の情報です。

どの棟に空室が集中しているか、外壁や外階段がどの程度傷んでいるか、共用部の管理は行き届いているか。これらは統計には出てこず、現地を歩いて記録するしかありません。

そして古アパートには、買取・建替え・大規模修繕・用途転換と複数の出口があります。外観の状態を記録しておけば、1件の調査結果を複数の提案に使えます。買取を断られても、修繕や建替えの話に移れる。この幅が、戸建ての空き家との違いです。まずは1〜2地区で実施し、中身を確認してから範囲を広げてください。

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