空き地調査とは｜遊休地のリストを現地で作る方法と費用の目安

空き家であれば、統計で数がわかります。住宅・土地統計調査が5年ごとに実施され、市区町村単位の空き家数が公表されているためです。

ところが空き地には、それに相当する全国調査がありません。「どこに、どれだけの空き地があるか」を示す公的なデータは存在しないのです。分かるのは「土地を所有している世帯が全国で11.8％」といった世帯側の割合まで。地図の上でどこが空いているかは、まったく別の話になります。

つまり空き地は、統計で当たりをつけることすらできない対象です。この記事では、空き地調査で何を記録するのか、どう使えるのか、費用はどう決まるのかを整理します。

空き地調査とは

調査員が対象エリアを歩き、建物が建っていない土地を一件ずつ確認・記録する調査です。弊社の土地調査サービスでは「空き地（更地）」を調査項目として指定できます。

記録する内容は目的によって調整できますが、基本となるのは次の項目です。

調査後、必要に応じて登記情報から所有者事項を取得し、DMの発送まで一括で対応できます。

「空き地」の定義は依頼ごとに決める

空き家であれば「人が住んでいない住宅」という共通認識がありますが、空き地はそうはいきません。資材置場として使われている土地、家庭菜園になっている土地、砂利敷きで数台が停まっている土地。これらを含めるかどうかで、拾える件数が大きく変わります。

そのため、調査を依頼する段階で「何を空き地とみなすか」を決めておく必要があります。用地の確保が目的なら建物が建てられる状態の土地に絞る、土地活用の提案が目的なら低利用の土地も含める、といった調整です。ヒアリングの際にご相談ください。

なぜ統計では把握できないのか

空き家と空き地では、公的データの整備状況がまったく違います。

住宅・土地統計調査には土地に関する集計もありますが、そこで分かるのは「世帯が土地を持っているかどうか」です。現住居の敷地以外に土地を所有している世帯は全国で11.8％、宅地に限れば8.0％。県によっては鳥取県25.3％、福井県15.5％（宅地）と全国を大きく上回ります。

ただしこれは世帯側から見た数字であって、その土地が地図上のどこにあるかは示されません。空き家であれば「A市に何戸」から絞り込みを始められますが、空き地にはその出発点がないということです。

所有されているのに使われていない土地は多い

手がかりがないわけではありません。県によっては、所有されている宅地の利用状況が公表されています。

宮崎県の例では、世帯が所有している宅地などのうち「利用していない（空き地）」が15.5％を占めました。「主に建物の敷地として利用」が69.0％、「主に建物の敷地以外に利用」が15.5％という内訳です。

つまり所有されている宅地の6分の1程度は、使われないまま保有されている計算になります。これが地図のどこに散らばっているかは、歩いて確かめるしかありません。

目的によって、見るべき条件が変わる

※リフォーム・外壁塗装が目的の場合、対象になるのは空き地ではなく居住中の築古住宅です。この場合は「古家（居住中）」を調査項目として指定してください。

空き家と同時に指定すると効率が上がる

同じ範囲を歩くのであれば、空き家と空き地を同時に調査したほうが面積あたりの成果は上がります。調査項目の追加は1項目につき200円（税別）です。

納品時は調査項目ごとに色分けして地図に転記するため、後から用途別に分けて使えます。仕入れは空き家、用地は空き地、というように社内で担当を分けている場合にも対応できます。

取り壊しが進んでいる地域では、この組み合わせがさらに効きます。数年前の空き家リストに載っていた物件が、すでに更地になっていることがあるためです。空き家と空き地を同時に押さえておけば、その変化も地図の上で追えます。

所有者が動く理由がある

空き地の所有者にアプローチするうえで、押さえておきたい制度が2つあります。

低未利用土地の100万円特別控除

令和2年度税制改正で創設された特例措置です。個人が都市計画区域内にある一定の低未利用土地等を譲渡した場合、長期譲渡所得の金額から最大100万円を控除できます。

ここでいう低未利用土地には、空き地のほか、駐車場や資材置場など利用の程度が著しく劣っている土地も含まれます。制度の目的は、低額な土地の譲渡を促し、新たな所有者不明土地の発生を防ぐことにあります。

実務上の意味は明確です。「売りたくても価格がつかない」と考えている所有者にとって、税制上の後押しがあるということ。ただし所有者本人がこの制度を知っているとは限りません。

相続登記の申請義務化

2024年4月からは、相続登記の申請が義務化されています。相続で不動産を取得したことを知った日から一定期間内に登記申請を行うことが求められ、過去に発生した相続についても対象となります。

使っていない土地を相続したまま登記もしていない、という状態は制度上の対応が必要になります。この機会に手放すことを検討する所有者は今後増えると考えられます。

なお制度の適用や手続きの詳細は個別の状況によって判断が分かれます。控除の要件や確認書の取得方法については、所管する市区町村の窓口や税理士・司法書士などの専門家への確認をご案内ください。

所有者は近くにいることが多い

接触のしやすさという点でも、空き地には有利な条件があります。住宅・土地統計調査によると、世帯が現住居の敷地以外に持っている土地のうち、同じ市区町村内にあるものは全国平均で70.9％。県によっては福井県87.1％、鳥取県86.4％、和歌山県83.1％と、さらに高い水準です。

調査で所有者を特定できれば、その多くは同じ市町村内にいるということになります。所有者が遠方にいることの多い空き家と比べ、話が進みやすい条件だといえます。

費用・期間・納品物

弊社の土地調査サービスの料金は、調査面積に応じた従量制です。基本料金は10,000㎡あたり1,000円（税別）、調査項目を追加する場合は1項目につき200円（税別）が加算されます。町丁目単位まで絞り込んだ範囲指定に対応しています。

面積に対する従量制のため、調査費用は範囲の切り方でほぼ決まります。空き地単独で調査する場合も、空き家と同時に指定する場合も、基本料金の考え方は同じです。調査期間も対象面積と調査項目数によって変わるため、範囲をうかがったうえで費用とあわせてスケジュールをご提示します。

調査項目は、空き地のほか、空き家（戸建て）、古アパート、古家（居住中）、駐車場、倉庫・工場などから選べます。目的に合わせて組み合わせてください。

納品形式は、ゼンリン地図への転記（調査項目ごとに色分け）、住所・地番リスト（PDF形式／追加料金）、Excel件数リスト（地区別・分類別集計）からお選びいただけます。所有者情報を取得したうえで、DMの印刷・封入・発送まで一括してご依頼いただくことも可能です。

弊社は47都道府県をカバーする自社ネットワークを持ち、県境をまたぐ調査も同一の基準・フォーマットで実施できます。エリアによって調査の粒度が変わることはありません。

依頼から納品までの流れ

空き地調査を進めるときの注意点

よくあるご質問

まとめ

空き地には、空き家における住宅・土地統計調査に相当する全国調査がありません。分かるのは「土地を所有している世帯が全国で11.8％」といった世帯側の割合まで。どこに、どれだけあるかは、歩いて確かめるしかない対象です。

裏を返せば、リストを持っている事業者が少ない領域でもあります。所有されている宅地の一定割合が使われないまま保有されており、低未利用地の譲渡には100万円の特別控除も用意されています。所有者の7割は同じ市区町村内にいます。

費用は空き家調査と同じ従量制で、同時に指定すれば1項目200円の追加で済みます。同じ範囲を歩くなら、両方を押さえたほうが面積あたりの成果は上がります。まずは1〜2地区で実施し、中身を確認してから範囲を広げてください。

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