空き家調査の項目はどう組み合わせるか｜1回の調査で拾える範囲

空き家調査を依頼するとき、調査項目は1つだけである必要はありません。

同じ範囲を歩くのであれば、複数の項目を同時に指定できます。追加は1項目につき200円（税別）。基本料金は面積で決まるため、項目を増やしても歩く距離は変わりません。

そして後から追加すると、同じ範囲を再度歩くことになります。最初に決めておくかどうかで、費用も期間も変わります。この記事では、組み合わせの考え方を整理します。

指定できる調査項目

調査項目	対象	主な用途
空き家（戸建て）	人が住んでいない戸建て住宅	仕入れ、買取、実態把握
空き地（更地）	建物が建っていない土地	用地の確保、土地活用の提案
古家（居住中）	人が住んでいる築古の戸建て	施工の提案、将来の仕入れ
古アパート	築年数の経過した共同住宅	一棟買取、建替え、管理受託
駐車場	月極・コインパーキングなど	土地活用の提案
倉庫・工場	使われていない事業用建物	遊休不動産の活用
太陽光未設置住宅	設置されていない一戸建て	設置の提案

目的に応じて組み合わせられます。以下、代表的なパターンを整理します。

①空き家＋空き地

最も基本的な組み合わせです。その地域で解体がどれだけ進んでいるかが分かります。

分かること	使い道
現在の空き家の分布	仕入れの対象
解体後の更地の分布	用地の候補、地域の変化
両者の位置関係	隣接していれば一体で検討できる

総住宅数が減少している地域では、取り壊しが新築の供給を上回っています。高知県は5年間で総住宅数が1.0％減、長崎県も0.7％減。こうした地域では更地が増えています。

また、継続調査では前回の物件が更地になっていることがあります。空き地を同時に指定しておけば、この変化も追えます。

②空き家＋古家（居住中）

今の対象と、将来の対象を同時に押さえる組み合わせです。

対象	今の用途	将来の用途
空き家（戸建て）	仕入れ・買取	—
古家（居住中）	施工の提案	数年後の仕入れ対象

空き家になった原因の約7割は死亡・施設入居によるものです。いま高齢の方が住んでいる持ち家が、数年後の空き家になりうるという構造があります。

ただし現地調査で誰が住んでいるかは分かりません。分かるのは、人が住んでいる築古の戸建てがどこにあるかまでです。

③空き地＋駐車場＋倉庫工場

用地を探す場合の基本的な組み合わせです。

開発用地として成立するかどうかは、1筆ごとではなくまとまりで決まります。単独では規模が足りなくても、隣接する土地と合わせれば成立することがあります。

組み合わせ	見えてくること
空き地＋駐車場	隣接していれば一体での検討が可能
空き家＋空き地	解体を前提としたまとまった敷地
倉庫工場＋空き地	事業用地としての規模

この可能性は、複数の類型を同じ地図に落として初めて見えます。1項目だけを調べていては分かりません。

統計にない対象が3つ

空き地には世帯の所有状況しか分からず、駐車場と倉庫・工場には全国調査そのものがありません。

用地として使える4類型のうち、統計で把握できるのは空き家だけです。残り3つは現地を歩くしかありません。

④古家＋太陽光未設置住宅

施工の提案先を探す場合の組み合わせです。

全国の一戸建て持ち家のうち、太陽光発電機器を設置しているのは9.0％。9割以上が未設置です。ただし「未設置」だけでは絞り込めません。

組み合わせ	できること
古家（居住中）＋太陽光未設置	屋根工事と設置提案の両方に使える
古家（居住中）＋外壁・屋根の状態	塗り替えの提案先を優先順位づけできる

屋根工事を提案できる住宅は、太陽光の提案先でもあります。設置の際、屋根の状態によっては先に葺き替えや補修が必要になるためです。

いきなり太陽光の話をするより、屋根の状態を起点にしたほうが話が進みやすい場面があります。

⑤古アパート＋空き地

一棟買取や建替えを検討する場合の組み合わせです。

築年数の経過した共同住宅と、周辺の空き地。建替え用地の候補もあわせて把握できます。

なお統計は空き家を戸（室）単位で数えますが、一棟買取や管理受託の提案相手は建物のオーナーです。話は棟単位で進みます。

統計をどれだけ読み込んでも、棟単位のリストにはなりません。現地を歩いて記録するしかない情報です。

費用への影響

料金の構造を確認しておきます。

項目	料金（税別）	何で決まるか
基本料金	10,000㎡あたり 1,000円	面積
追加調査（1項目）	200円	項目数
登記情報取得	750円／件	件数
DM印刷・封入・発送	180円／通	件数

基本料金は面積で決まるため、項目を増やしても歩く距離は変わりません。同じ範囲を1回歩いて、複数の対象を記録することになります。

後から追加すると再度歩くことになる

調査が終わってから「駐車場も知りたかった」となれば、同じ範囲をもう一度歩く必要があります。

基本料金も再度かかりますし、期間も改めて必要になります。最初に決めておくほうが、費用も期間も抑えられます。

件数に比例する部分は増える

一方、登記情報の取得とDMの発送は件数に比例します。項目を増やせば拾える件数も増えるため、この部分の金額は上がります。

まず調査を実施し、件数を確認してから後工程を判断していただく形も可能です。

目的別の組み合わせ

目的	推奨する組み合わせ
戸建ての仕入れ	空き家＋空き地
施工の提案	古家（居住中）＋太陽光未設置
用地の確保	空き地＋駐車場＋倉庫工場
一棟買取・建替え	古アパート＋空き地
管理の受託	空き家＋敷地の状態の記録
自治体の実態把握	空き家＋空き地＋古アパート

自治体は幅を持たせる

実態調査では、対象とする空家等の種類を計画で定めます。空家法にいう空家等は建築物等であり、住宅に限られません。

使われていない倉庫や工場も、状態によっては対象になりえます。実態調査を住宅だけに設計すると、この層は拾えません。

あわせて空き地を記録しておけば、解体後の跡地の状況も把握できます。空家等対策計画には「空家等及び除却した空家等に係る跡地の活用の促進に関する事項」も記載事項に含まれます。

リフォームは空き家を外す

リフォームや外壁塗装の提案先は、人が住んでいる築古住宅です。空き家は対象になりません。

「古家（居住中）」を主軸に、太陽光未設置や外壁・屋根の状態を組み合わせる。空き家を指定する必要はありません。

記録項目もあわせて決める

調査項目とは別に、何を記録するかも決められます。

記録項目	使いどころ
建物の状態	流通・改修・解体の判断
敷地の管理状況	管理の提案、周辺への影響の把握
接道の状況	建替えの可否、工事車両の進入
建て方	集計時に使える
管理表示の有無	自主管理かどうかの手がかり

これらは調査項目の追加とは別の話です。ヒアリングの段階でご相談ください。

依頼から納品までの流れ

組み合わせるときの注意点

よくあるご質問

まとめ

調査項目は1つだけである必要はありません。同じ範囲を歩くのであれば、複数を同時に指定するほうが効率的です。基本料金は面積で決まるため、項目を増やしても歩く距離は変わりません。

代表的な組み合わせは5つ。空き家＋空き地、空き家＋古家、空き地＋駐車場＋倉庫工場、古家＋太陽光未設置、古アパート＋空き地です。

とくに用地を探す場合、単独では見えないものが見えます。空き地と駐車場が隣り合っている、空き家を解体すれば隣の空き地とつながる。この可能性は、複数の類型を同じ地図に落として初めて分かります。

そして後から追加すると、同じ範囲を再度歩くことになります。基本料金も期間も改めて必要です。最初に決めておいてください。

関連記事

• 空き家調査の委託先を選ぶときの確認項目｜見積りで見るべき点
• 空き家調査で何件見つかるか｜発注前におおよその目安を立てる
• 空き家調査の費用対効果をどう見るか｜比較の軸と効果の測り方
• 空き家調査の記事まとめ｜目的別に読む96本の索引