地方と都市部で空き家調査はどう変わるか｜設計が逆になる点

空き家調査の設計は、その地域が都市部か地方かで大きく変わります。

住宅の密度、建て方の構成、家賃の水準、所有者の居住地。いずれも正反対に近い差があります。同じ条件を当てはめれば、どちらかで成果が出ません。

この記事では、5つの観点から違いを整理します。自社の営業エリアがどちらの性格を持つかを確認したうえで、設計してください。

①住宅の密度

費用は面積に対する従量制です。同じ予算でも、確認できる建物の数が地域によって変わります。

県	1㎢あたりの住宅数（単純計算）
香川県	約263戸
全国平均	約172戸
徳島県	約94戸
鳥取県	約75戸

総住宅数を面積で割った単純計算です。香川県と鳥取県で3.5倍の差があります。

率が高くても密度が低いことがある

空き家率が全国1位の徳島県でも、密度は全国平均を下回ります。率の高さと、面積あたりの効率は別の話です。

率が高い県では歩留まりが上がりますが、1件見つけるまでに歩く距離は長くなります。この2つは同時に成立しないことがあります。

②建て方の構成

拾えるものが変わります。

県	特徴
東京都	共同住宅が71.6％
沖縄県	共同住宅が60.9％
大阪府	共同住宅が57.4％
秋田県	一戸建が79.4％
山形県	一戸建が76.1％
青森県	一戸建が75.3％

「戸建てに限定してください」という指定の意味が変わります。

地域	戸建てに限定した場合
一戸建が中心（東北など）	ほとんど減らない。条件指定の意味は小さい
共同住宅が中心（都市部）	母数が大きく減る。範囲を広げる必要がある

都市部は区でも粗すぎる

大阪市では、一戸建の割合が生野区45.0％から浪速区3.7％まで12倍以上の差があります。浪速区96.1％、中央区95.3％、西区95.1％、北区94.3％では共同住宅が9割を超えます。

こうした区では、戸建ての調査はほぼ成立しません。区を選び、さらに町丁目まで下げる必要があります。

③空き家の中身

同じ「空き家」でも、種類の構成が違います。

神戸市の例では、区によって大きく異なります。

区	賃貸用	放置型
西区	71.9％	20.6％
北区	40.4％	50.8％

西区では7割が募集中の賃貸物件ですが、北区では放置型が半分を占めます。

地方は別荘に注意する

一方、地方では二次的住宅（別荘）が混ざります。全国では総住宅数の0.6％にすぎませんが、長野県では5.4％、山梨県では4.0％を占めます。

長野県では空き家の26.9％が二次的住宅です。これらは管理されているため、調査対象になりません。

都市部では共同住宅、地方では別荘。除外すべきものが違います。

④家賃水準

賃貸活用が成立するかを分けます。

地域	家賃水準	影響
大阪市	1か月6万1,704円	賃貸として成立しやすい
奈良県	1か月5万1,996円で全国9位	賃貸市場が空き家を吸収する
和歌山県	1畳当たり2,152円で全国44位	貸す動機が働きにくい

改修に数百万円かかっても、家賃が低ければ回収に何年もかかります。合理的に判断すれば、貸さないという結論になります。

同じ近畿でも、奈良県と和歌山県では構造が正反対です。「貸せない地域」があるのは、所有者の意欲の問題ではありません。

提案の内容が変わる

地域	現実的な提案
家賃が取れる	賃貸活用、改修して流通
家賃が低い	売却、解体、当面の管理

地域の家賃水準を確認してから提案してください。

⑤所有者の居住地

接触の設計に関わります。住宅・土地統計調査では、世帯が持つ敷地以外の土地がどこにあるかが集計されています。

県	同一市区町村内	他県
福井県	87.1％	—
鳥取県	86.4％	—
全国平均	70.9％	14.1％
神奈川県	51.8％（全国46位）	33.8％（全国2位）

福井県では9割近くが同じ市区町村内ですが、神奈川県では半分程度です。

訪問が成立するかが変わる

所有者が近くにいれば、接触の手段も増えます。逆に他県にいれば、郵送を前提とした設計が必要です。

ただし空き家そのものには人が住んでいないため、物件を訪ねても所有者には会えません。この点はどの地域でも共通です。

登記情報に電話番号は記載されないため、公開情報だけで接触するならDMが実質的な手段になります。

範囲の切り方を変える

5つの違いを踏まえると、切る単位が変わります。

地域の性格	切る単位	理由
市街地	町丁目	建物が密集しており、細かく切れる
政令市	区＋町丁目	区でも粗すぎる
地方都市	町丁目または地区	市街地と郊外で性格が違う
中山間地区	集落	住宅がまとまって存在する

地方では、住宅が集まっている集落単位で切るほうが効率的です。行政区画にこだわると、住宅のない範囲が含まれます。

除外するものが違う

地域	外すもの
都市部	共同住宅が集積する区画
地方	山林、農地、河川敷、別荘地

費用は面積に対する従量制なので、除外する作業のほうが金額に効きます。

共通する部分もある

一方、地域によらず共通することもあります。

共通すること	内容
統計は市区町村単位まで	町丁目単位の空き家数は公表されない
接道は現地でしか分からない	統計にも登記にも記載されない
建物の状態も現地でしか分からない	統計は集計値のみ
登記情報に電話番号はない	DMが実質的な手段になる
判定基準を決めておく	継続するなら次回との比較のため

調査で埋める部分は、どの地域でも同じです。変わるのは範囲の設計と、除外するものです。

目的によって、影響の大きさが変わる

立場	都市部	地方
不動産会社（戸建て）	母数が減る。区・町丁目を厳選する	母数は多い。範囲の広さが課題
不動産会社（一棟）	対象が多い	対象が限られる
リフォーム・外壁塗装会社	持ち家の戸建てが集まる地区を選ぶ	対象は多い。移動距離が課題
賃貸管理会社	共同住宅が多く成立しやすい	家賃水準を確認する
自治体	区単位での差が大きい	集落単位で押さえる

移動距離が費用に響く

地方では、対象が散らばっているため移動に時間がかかります。営業に回る際も同じです。

密度の低い地域では、1日に回れる件数が都市部より少なくなります。処理能力から逆算する際、この点も考慮してください。

自治体は全域が対象になる

実態調査では、市域全体を対象とすることが求められる場合があります。この場合、面積の大きい自治体ほど費用がかかります。

単年度で難しければ、年度ごとに範囲を分ける方法があります。ただし判定基準を変えると年度間の比較ができなくなるため、変更する場合は内容と理由を記録に残してください。

費用・期間・納品物

弊社の土地調査サービスの料金は、調査面積に応じた従量制です。基本料金は10,000㎡あたり1,000円（税別）、調査項目を追加する場合は1項目につき200円（税別）が加算されます。町丁目単位まで絞り込んだ範囲指定に対応しています。

項目	料金（税別）
基本料金	10,000㎡あたり 1,000円
追加調査（1項目）	200円
登記情報取得（所有者事項）	750円／件
DM印刷・封入・発送代行	180円／通

面積に対する従量制のため、地域によらず料金の考え方は同じです。ただし同じ費用で拾える件数は、密度によって変わります。

納品形式は、ゼンリン地図への転記（調査項目ごとに色分け）、住所・地番リスト（PDF形式／追加料金）、Excel件数リスト（地区別・分類別集計）からお選びいただけます。

弊社は47都道府県をカバーする自社ネットワークを持ち、県境をまたぐ調査も同一の基準・フォーマットで実施できます。都市部と地方の両方を含む範囲でも、同じ基準で記録します。

依頼から納品までの流れ

設計するときの注意点

よくあるご質問

まとめ

空き家調査の設計は、都市部か地方かで変わります。

密度は香川263戸／㎢に対し鳥取75戸／㎢で3.5倍の差。建て方は東京が共同住宅71.6％、秋田が一戸建79.4％。家賃水準は賃貸活用の成否を分け、所有者の居住地も福井87.1％に対し神奈川51.8％と違います。

そして絞り込む理由が逆になります。地方は面積を減らすため、都市部は件数を絞るため。除外するものも、都市部は共同住宅、地方は山林・農地・別荘地と異なります。

一方、共通する部分もあります。町丁目単位の空き家数は公表されず、接道も建物の状態も現地でしか分からない。登記情報に電話番号はなく、DMが実質的な手段になる。調査で埋める部分は、どの地域でも同じです。

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