納品された空き家リストをどう確認するか｜使い始める前の5項目

調査結果が納品されました。すぐに営業に回す前に、確認しておくべきことがあります。

件数は想定と合っているか、範囲は歩き切られているか、判定の粒度は使える形か。ここで気づけば、2回目の条件を調整できます。

そして正直に書いておくと、調査には一定の誤差が生じます。外観から判断する以上、避けられません。この記事では、受け取った後の確認方法と、想定と違った場合の対応を整理します。

①件数を確認する

まず、想定していた規模と合っているかを見ます。

状況	考えられる原因
想定より多い	条件が緩かった、共同住宅を含んでいた、地区の実態が厚かった
想定より少ない	条件が厳しかった、範囲が狭かった、地区の実態が薄かった

統計から立てた目安とずれるのは、ある程度当然です。住宅・土地統計調査は標本調査による推計値で、基準日は2023年10月1日。市の数字を町丁目に当てはめれば、実態から離れます。

処理能力と照らす

件数が処理能力を超えていないかも確認してください。週20件で3か月かけて一巡させるなら、およそ240件が目安です。

大幅に超えている場合、優先順位をつけて着手する範囲を絞ることになります。すべてに手をつけようとすると、どれも中途半端になります。

②網羅性を確認する

指定した範囲が歩き切られているかを見ます。地図上で空白の区画がないかを確認するのが早い方法です。

確認	見方
範囲の端まで記録があるか	地図の境界付近を見る
不自然な空白がないか	住宅地なのに記録がない区画
指定した町丁目がすべて含まれるか	集計表と照合する

空白があっても、対象が存在しないだけということもあります。共同住宅ばかりの区画で戸建てを探していれば、記録がないのは当然です。

気になる箇所があれば、調査会社に確認してください。歩いたが対象がなかったのか、範囲から漏れていたのかは、記録を見れば分かります。

③判定の精度を確認する

精度を知る最も確実な方法は、数件を実際に見に行くことです。

やること	分かること
リストから数件を選ぶ	—
現地を見る	記録と実際が合っているか
記録内容と照合する	状態の記録が実態に合っているか

10件も見れば、おおよその傾向は分かります。すべてを検証する必要はありません。

ずれがあれば、どういうずれかを記録してください。判定が甘い、状態の評価が実態より軽い、といった傾向が分かれば、2回目の基準に反映できます。

DMを送る前に確認する

誤判定のコストは、1通分の費用だけではありません。居住中の住宅に空き家についてのDMが届けば、受け取った側は不快に感じます。

地域での評判に関わりますし、その世帯が将来の顧客になる可能性も消えます。本格的に発送する前に、一部で試すことをおすすめしています。

④地番を確認する

登記情報を取得する予定であれば、地番が含まれているかを確認してください。

登記情報の請求には地番が必要で、普段使っている住所（住居表示）では取得できません。地番がなければ、受け取った後に1件ずつ変換する作業が発生します。

確認	内容
地番が入っているか	リストの項目を見る
形式が揃っているか	枝番の表記など
数件を実際に照合する	公図等で確認する

数百件になると、地番の割り出しだけで数日から数週間かかります。この工程が含まれているかどうかは、受け取った後の負担を大きく左右します。

⑤記録の粒度を確認する

建物の状態がどの粒度で記録されているかを見ます。使える形になっているかが判断のポイントです。

状況	対応
粗すぎて優先順位がつけられない	2回目は段階を増やす
細かすぎて結局まとめ直している	2回目は段階を減らす
ちょうど使える	次回も同じ基準で

その後の対応が3通りしかないのに5段階に分かれていれば、運用でまとめ直すことになります。逆に2区分だけでは、どれから当たるべきかが分かりません。

実際に使ってみて、どちらに寄っていたかを記録しておいてください。

想定と違ったときの対応

確認の結果、想定と違っていた場合の考え方です。

状況	対応
件数が多すぎる	優先順位をつけて着手範囲を絞る。2回目は範囲を狭める
件数が少なすぎる	条件を緩める、範囲を広げる
対象が違う	目的と調査項目の対応を見直す
状態の記録が使えない	2回目は粒度を調整する
誤判定が目立つ	判定基準を見直す

対象が違っていた場合

最も影響が大きいのがこれです。リフォームや外壁塗装の提案先を探していたのに、空き家のリストが届いたというケースがあります。

この2つは正反対です。施工の提案先は、人が住んでいる築古住宅です。目的を伝えていなければ、こうしたずれが生じます。

気づいた時点で、調査会社に目的を伝えて条件を組み直してください。

確認した内容を記録に残す

確認して終わりにせず、次に使える形で残してください。

残すこと	次に使えること
実際の件数	次の範囲の規模を決められる
統計の目安とのずれ	同じ市の他の地区にも当てはめられる
サンプル確認の結果	判定基準の調整に使える
記録の粒度の適否	2回目の設計に反映できる
調査範囲と実施時期	次回との比較の前提になる

1回目の結果があれば、2回目以降は統計の推計値ではなく自社の実測値を基準にできます。推計の精度は、そこから大きく上がります。

接触した結果も記録する

リストを使い始めたら、発送数・返送数・反応数を記録してください。

エリア別の反応率が分かれば、次はどの地区を調査すべきかが判断できます。これは統計からは出てこない、自社だけが持つ情報です。

目的によって、重視する確認が変わる

立場	とくに確認すべき項目
不動産会社	地番の有無、判定の精度
リフォーム・外壁塗装会社	対象が居住中の住宅になっているか
解体会社	状態と接道の記録が使える粒度か
自治体	網羅性、判定基準との整合

自治体は網羅性が重要になる

実態調査では、対象範囲の全件を把握することが求められる場合があります。この場合、抜けがないかの確認が最も重要です。

また判定基準を仕様で定めているなら、その基準に沿って記録されているかも確認してください。次回調査との比較が成立するかどうかは、ここで決まります。

リフォームは対象の確認を最優先に

対象が空き家になっていないかを、最初に確認してください。人が住んでいない住宅では、施工の提案ができません。

「古家（居住中）」を調査項目として指定していれば、居住中の築古住宅が対象になります。

費用・期間・納品物

弊社の土地調査サービスの料金は、調査面積に応じた従量制です。基本料金は10,000㎡あたり1,000円（税別）、調査項目を追加する場合は1項目につき200円（税別）が加算されます。町丁目単位まで絞り込んだ範囲指定に対応しています。

項目	料金（税別）
基本料金	10,000㎡あたり 1,000円
追加調査（1項目）	200円
登記情報取得（所有者事項）	750円／件
DM印刷・封入・発送代行	180円／通

納品形式は、ゼンリン地図への転記（調査項目ごとに色分け）、住所・地番リスト（PDF形式／追加料金）、Excel件数リスト（地区別・分類別集計）からお選びいただけます。

地図があれば網羅性の確認がしやすく、集計表があれば件数の把握がしやすくなります。用途に応じて組み合わせてください。

弊社は47都道府県をカバーする自社ネットワークを持ち、県境をまたぐ調査も同一の基準・フォーマットで実施できます。

依頼から納品までの流れ

確認するときの注意点

よくあるご質問

まとめ

納品されたら、使い始める前に5つを確認してください。件数・網羅性・判定・地番・粒度です。

そして誤判定は一定割合で生じます。公道から外観を確認する方法である以上、避けられません。居住中でも空き家に見える状態はありますし、その逆もあります。

精度を知る最も確実な方法は、数件を実際に見に行くことです。10件も見れば傾向は分かります。とくにDMを送る前には、一部で試してください。誤判定のコストは1通分の費用だけではありません。

想定と違っていたら、2回目の条件に反映してください。件数、統計とのずれ、判定の傾向、記録の粒度。これらを記録しておけば、2回目以降は統計の推計値ではなく自社の実測値を基準にできます。

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