航空写真や衛星画像で空き家判定はできるか｜3つの限界と使い道

航空写真や衛星画像を見れば、建物の位置も屋根の状態も分かります。地図サービスを使えば、道路から見た外観まで確認できます。ここまで揃っていれば、現地に行かなくても空き家は分かるのではないか。そう考えるのは自然なことです。

実際、これらの画像は調査の下準備として有効です。どこに住宅が集まっているか、造成の年代がそろっているか、屋根が傷んでいそうか。候補を絞り込むところまでは、画像でできます。

ただし判定はできません。理由は3つあります。撮影時点の情報であること、上から見ても住んでいるかは分からないこと、そして地上に近づかないと得られない情報があることです。この記事では、画像で何ができて何ができないのかを整理します。

画像でできること

否定から入る記事ではありません。まず、画像が有効な場面を整理します。

調査費用は面積に対する従量制です。画像で山林や農地を除外し、住宅が集まる範囲だけを指定できれば、そのぶん費用は下がります。

つまり画像は、現地調査の代わりではなく、現地調査を安くするための道具として使えます。

できないこと①撮影時点の情報である

画像はすべて、撮影された時点の記録です。更新頻度は地域によって大きく違います。

都市部では比較的頻繁に更新されますが、地方や中山間地区では数年前の画像がそのまま使われていることがあります。地図サービスの道路からの画像も同様です。

取り壊しは画像に反映されない

総住宅数が減少している地域では、取り壊しが新築の供給を上回って進んでいます。高知県は5年間で総住宅数が1.0％減、長崎県も0.7％減となっています。

撮影時点で建っていた住宅が、いま現存しているとは限りません。逆に、撮影後に空き家になった住宅は画像からは判断できません。

できないこと②上から見ても住んでいるかは分からない

航空写真で分かるのは、建物が「建っている」ことです。屋根の形、敷地の広さ、隣家との距離。これらは把握できます。

しかし人が住んでいるかどうかは、上から見ても判断できません。屋根が傷んでいても住んでいる家はありますし、屋根が無事でも空き家の家はあります。

判断材料は地上にある

現地で使用状況を判断する材料は、次のようなものです。

判断材料の多くは、地上から近づかなければ見えません。複数の材料から総合的に判断するのが現地調査の方法です。

できないこと③接道と細部は見えない

上空からの画像では、道路の幅を正確に測ることはできません。俯瞰では実際の幅員が分かりにくく、電柱や擁壁、階段の有無といった条件も判断できません。

この点は、実際のデータでも裏づけられています。京都市の資料は「接道している道の幅員が狭いほど空き家率が高い傾向にある」と明記しています。神戸市でも、放置型の36％が幅員4メートル未満の道路にしか接していません。

接道は売却の可否や価格に直結する条件です。建替えができるか、車が入れるか、玄関まで階段が何段あるか。これらは現地で確認するしかありません。

建物の裏側も見えない

道路からの画像サービスは、撮影車両が通った道から見える面だけを記録しています。建物の裏側、隣家との間、奥まった位置にある物件は写りません。

外壁の劣化が裏側で進んでいるケースもあります。記録として使うなら、この制約は押さえておく必要があります。

AIによる判定はどこまで進んだか

画像認識の技術を使い、建物の劣化や利用状況を推定する試みが進んでいます。ただし判定の材料になるのは、あくまで画像に写っている情報です。

技術が候補の絞り込みを効率化しても、最後の確認工程がなくなるわけではありません。

積雪の影響は画像でも現地でも同じ

雪に覆われると、屋根の状態、敷地の様子、建物の傷み具合といった情報が一斉に得られなくなります。これは画像判定でも現地調査でも変わりません。

弊社では、積雪のある地域について初回の調査は雪のない時期をおすすめしています。調査の時期そのものが結果の精度を左右します。

画像と現地調査をどう組み合わせるか

2の工程を丁寧にやるほど、3の費用は下がります。逆に3を省くと、リストの精度が落ちたまま接触することになります。

目的によって、必要な確認は変わる

自治体の場合、管理不全空家等の判断には建物・敷地・周辺への影響の3系統の記録が必要です。上空からの画像では、このうち敷地の一部しか把握できません。

費用・期間・納品物

弊社の土地調査サービスの料金は、調査面積に応じた従量制です。基本料金は10,000㎡あたり1,000円（税別）、調査項目を追加する場合は1項目につき200円（税別）が加算されます。町丁目単位まで絞り込んだ範囲指定に対応しています。

面積に対する従量制のため、調査費用は範囲の切り方でほぼ決まります。航空写真や地図で住宅の集まる範囲を絞り込んでおけば、そのぶん費用は抑えられます。

調査項目は、空き家（戸建て）のほか、空き地、古アパート、古家（居住中）、駐車場、倉庫・工場などから選べます。目的に合わせて組み合わせてください。

納品形式は、ゼンリン地図への転記（調査項目ごとに色分け）、住所・地番リスト（PDF形式／追加料金）、Excel件数リスト（地区別・分類別集計）からお選びいただけます。所有者情報を取得したうえで、DMの印刷・封入・発送まで一括してご依頼いただくことも可能です。

弊社は47都道府県をカバーする自社ネットワークを持ち、県境をまたぐ調査も同一の基準・フォーマットで実施できます。

依頼から納品までの流れ

画像を使うときの注意点

よくあるご質問

まとめ

航空写真や衛星画像は、調査の下準備として有効です。住宅の集まり方を把握し、造成年代のそろった地区を見つけ、山林や農地を範囲から外す。ここまでは画像でできます。費用が面積に対する従量制である以上、この絞り込みは金額に直接効きます。

ただし判定はできません。撮影時点の情報であること、上から見ても住んでいるかは分からないこと、接道や細部は地上に近づかないと見えないこと。この3つの制約は、技術が進んでも残ります。

とくに接道は、京都市や神戸市の資料でも空き家との関連が示されている条件です。売却の可否や価格に直結しますが、俯瞰では測れません。

推定と確認は別の作業です。画像で候補を絞り、現地で対象を確定する。この順序であれば、それぞれの強みが活きます。まずは1〜2地区で実施し、中身を確認してから範囲を広げてください。

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