空き家調査を外注する費用の相場｜自社実施と比べた判断基準

空き家調査を外注しようと考えたとき、最初に知りたいのは費用でしょう。しかし調べてみると、明確な相場が出てきません。1件いくら、1エリアいくらという表示が見つからないためです。

理由は料金の決まり方にあります。空き家調査の費用は、見つけた件数ではなく、調査した面積で決まるのが一般的です。弊社の場合、基本料金は10,000㎡あたり1,000円（税別）。つまり同じ費用でも、住宅が密集しているエリアと、住宅がまばらなエリアでは、確認できる建物の数がまったく違います。

「1件あたりいくら」を先に知りたい気持ちは分かりますが、その数字は範囲を決めなければ出てきません。この記事では、費用がどう決まるのかを分解したうえで、自社で調査する場合と外注する場合を人件費で比較します。

空き家調査の費用は何で決まるのか

弊社の土地調査サービスの料金体系は次のとおりです。

基本料金が面積に対する従量制である点が、この料金体系の中心です。1平方キロメートル（1,000,000㎡）を調査する場合、基本料金は100,000円（税別）という計算になります。

件数ではなく面積で決まる理由

調査は、調査員が対象エリアを実際に歩いて行います。1軒ずつ外観を確認し、状態を記録していく作業です。かかる手間は「何軒見つけたか」ではなく「どれだけの範囲を歩いたか」で決まります。空き家が1軒も見つからないエリアでも、歩いた分の工数は発生します。

この仕組みには、依頼する側にとっての意味があります。費用が事前に確定するということです。件数に応じた料金だと、実際に何件見つかるかによって最終的な支払額が変わります。面積で決まるなら、範囲を決めた時点で費用が確定します。

同じ費用でも、拾える件数は地域で変わる

裏を返せば、同じ面積を調査しても、地域によって拾える件数は変わります。参考として、住宅の密度を比べてみます。

総務省統計局「令和5年住宅・土地統計調査」の総住宅数を、国土地理院の面積で割った単純計算です。住宅が密集しているエリアほど、面積あたりの成果は上がります。

そのため、実務では「市全域」ではなく「住宅が集まっている町丁目」で範囲を切るのが基本になります。弊社では町丁目単位まで絞り込んだ範囲指定に対応しています。

自社で調査した場合の費用を計算する

比較のために、自社の社員が調査する場合を考えます。主なコストは人件費です。

ここでは仮に、時給換算3,000円（社会保険料等の事業主負担を含む）の社員が調査するとして計算します。実際の単価は各社の状況によって異なるため、数字は置き換えてお読みください。

見落とされやすいのが、移動時間とデータ化の工数です。現地を歩く時間だけを見積もると、実際の負担を大きく下回ります。特にデータ化は、調査そのものと同等かそれ以上の時間がかかることがあります。

費用以外に発生する負担

金額に表れないコストもあります。

• 本来の業務が止まる／調査に出ている間、その社員は営業や施工の対応ができません
• 判断基準がぶれる／担当者によって「空き家かどうか」の判断が変わると、リストの精度が落ちます
• 継続性が担保されない／担当者が異動・退職すると、次回の調査が同じ基準で行えません
• 天候や季節に左右される／積雪期は外観から得られる情報が減り、調査精度が落ちます

1回きりの調査であれば自社実施でも問題ありませんが、継続的に、同じ基準で、複数エリアを調べるとなると、これらの負担が積み上がっていきます。

自社実施と外注の判断基準

どちらが適しているかは、次の2点で分かれます。

特に外注が向くケース

県をまたぐ調査は、自社実施では基準の統一が難しくなります。エリアごとに担当者が変わると、判断のばらつきがそのままリストの精度に出ます。弊社は47都道府県をカバーする自社ネットワークを持ち、県境をまたぐ調査も同一の基準・フォーマットで実施できます。

継続的な実施も同様です。前回と同じ範囲・同じ基準で調査すれば、増減を比較できます。自治体の実態把握や、エリア戦略の効果検証を目的とする場合、この比較可能性が判断材料になります。

目的によって、必要な項目と費用は変わる

調査項目は、空き家（戸建て）のほか、空き地、古アパート、古家（居住中）、駐車場、倉庫・工場などから選べます。追加は1項目につき200円（税別）。同じ範囲を歩くのであれば、複数の項目を同時に指定したほうが面積あたりの成果は上がります。

所有者への接触まで含めた費用

調査だけで終わらせず、所有者にアプローチするところまで一括で依頼することもできます。

登記情報の取得は1件750円（税別）。DMの印刷・封入・発送代行は1通180円（税別）です。調査から接触までを一本の流れにしておけば、所有者の居住地が遠方でも件数を処理できます。

納品されるもの

費用に含まれる納品物は、次の3つの形式から選べます。

用途に応じて組み合わせられます。地図とリストの両方を受け取り、地図で全体を把握しながらリストで個別に当たっていく、という使い方が一般的です。

依頼から納品までの流れ

見積りを取るときの注意点

よくあるご質問

まとめ

空き家調査の費用は、面積に対する従量制で決まります。弊社の基本料金は10,000㎡あたり1,000円（税別）。件数ではなく範囲で決まるため、発注前に費用が確定するという利点があります。

自社で実施する場合の主なコストは人件費です。現地を歩く時間だけでなく、移動とデータ化の工数を含めて計算してください。加えて、担当者による判断のばらつきや、本来業務が止まることも考慮に入れる必要があります。

判断の分かれ目は「継続的にやるか」と「範囲がどれだけ広いか」の2点です。1回きり、営業所の近隣だけであれば自社実施でも成立します。継続的に、複数のエリアを、同じ基準で調べるのであれば、外注のほうが総コストは下がります。

まずは対象エリアと目的をお聞かせください。範囲が決まれば、費用をご提示できます。

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