空き家調査の範囲はどう決めるか｜どこを含めないかで費用が決まる

空き家調査を依頼するとき、最初に決めるのが調査範囲です。そしてこの1つの判断が、費用と成果のほとんどを決めます。

費用が面積に対する従量制だからです。基本料金は10,000㎡あたり1,000円（税別）。範囲に含めた分だけ、そのまま金額に反映されます。住宅が密集している地区も、住宅がほとんどない山林も、面積としては同じ扱いになります。

だからこそ、範囲を決める作業の中心は「どこを含めるか」ではなく「どこを含めないか」です。この記事では、行政区分ではなく住宅の集まり方で切るという考え方を、具体的な手順に落とします。

なぜ範囲がすべてを決めるのか

料金の仕組みを確認しておきます。

基本料金は面積に対して発生します。1平方キロメートル（1,000,000㎡）なら10万円（税別）という計算です。

件数に応じた料金ではありません。空き家が1軒も見つからないエリアでも、歩いた分の工数は発生します。逆にいえば、密集した地区であれば同じ費用でより多くの建物を確認できます。

密度は地域で3倍以上違う

住宅の密度を都道府県で比べると、差の大きさが分かります。

総住宅数を国土地理院の面積で割った単純計算です。香川県と鳥取県で3.5倍の差があります。

注目すべきは、空き家率が最も高い徳島県の密度が全国平均を下回る点です。率の高さと面積あたりの効率は、別の話だということです。

市の名前だけでは範囲が定まらない

「A市で調査を」という指定は、一見すると具体的に見えます。しかし市の面積は自治体によって大きく違います。

1つの市が、1つの県より広いという状況があります。「高山市で」という指定は、香川県全域を調査するより広い範囲を意味しうるということです。

この規模の市を全域で発注すれば、山林を含む広大な面積がそのまま費用に乗ります。市の名前だけでは、見積りの前提が定まりません。

切る単位を決める

行政区分をそのまま使うか、住宅の集まり方で切るか。地域によって適切な単位は変わります。

政令市は区でも足りないことがある

政令市の場合、区によって空き家の性格がまったく違います。広島市では中区の空き家の82.3％が賃貸用の共同住宅である一方、安佐北区は48.2％が放置型の戸建てです。

大阪市では一戸建ての割合が生野区45.0％、浪速区3.7％と12倍以上の差があります。共同住宅が9割を超える区で戸建てを探しても、件数は伸びません。

区を指定したうえで、さらに町丁目まで下げる。これが政令市での基本になります。

中山間地区は集落単位で

集落と集落の間には、住宅のない範囲が広がっています。市全域を指定すると、この移動区間がそのまま面積として費用に乗ります。

住宅が集まっている集落だけを指定することで、費用あたりの成果は大きく変わります。

処理できる件数から逆算する

範囲を決めるもうひとつの基準が、社内の処理能力です。

1,000件のリストを作っても、月に20件しか処理できなければ一巡に4年かかります。最後の1件に当たる頃には、最初に調べた情報は使えなくなっています。

週20件で3か月かけて一巡させるなら、およそ240件が目安です。それに見合う範囲を設定すれば、リストが古くならないうちに使い切れます。

まず1〜2地区で試す

いきなり広い範囲を発注すると、件数と中身が想定と違ったときに調整できません。

1〜2地区で実施し、拾える件数と中身を確認してから広げる。この進め方であれば、条件の見直しもできます。共同住宅を除くべきだった、築年数の想定が違った、といった調整は1回目の結果を見て初めて分かることです。

目的によって、範囲の切り方が変わる

自治体は全域が前提になる

実態調査では、市域全体を対象とすることが求められる場合があります。この場合も、住宅がほとんどない山林等を含めるかどうかで費用は変わります。

予算額から逆算して範囲を設定することもできます。「今年度はこの地区、次年度は隣接地区」という形で、複数年度に分けて全域を押さえる進め方も可能です。

統計で絞り込めるところまで絞る

範囲を決める前段として、統計データが使えます。ここで絞り込むほど、調査費用は下がります。

ただし統計で分かるのは市区町村単位までです。町丁目単位の空き家数は公表されていません。また5年ごとの標本調査であり、公表値は推計値です。

統計はエリアの優先順位づけに使い、実数は現地で確かめる。この役割分担が現実的です。

費用・期間・納品物

面積に対する従量制のため、調査費用は範囲の切り方でほぼ決まります。調査期間も対象面積と調査項目数によって変わるため、範囲をうかがったうえで費用とあわせてスケジュールをご提示します。

調査項目は、空き家（戸建て）のほか、空き地、古アパート、古家（居住中）、駐車場、倉庫・工場などから選べます。追加は1項目につき200円（税別）です。同じ範囲を歩くのであれば、複数の項目を同時に指定したほうが面積あたりの成果は上がります。

納品形式は、ゼンリン地図への転記（調査項目ごとに色分け）、住所・地番リスト（PDF形式／追加料金）、Excel件数リスト（地区別・分類別集計）からお選びいただけます。所有者情報を取得したうえで、DMの印刷・封入・発送まで一括してご依頼いただくことも可能です。

弊社は47都道府県をカバーする自社ネットワークを持ち、県境をまたぐ調査も同一の基準・フォーマットで実施できます。エリアによって調査の粒度が変わることはありません。

依頼から納品までの流れ

範囲を決めるときの注意点

よくあるご質問

まとめ

調査費用は面積に対する従量制です。基本料金は10,000㎡あたり1,000円（税別）。範囲に含めた分だけ、そのまま金額に反映されます。

そして密度は地域で大きく違います。香川県は約263戸／㎢、鳥取県は約75戸／㎢で3.5倍の差。空き家率が全国1位の徳島県でさえ、密度は全国平均を下回ります。率の高さと面積あたりの効率は別の話です。

市の名前だけでは範囲が定まりません。高山市は約2,178㎢で、香川県全体より広い。この規模を全域で発注すれば、山林がそのまま費用に乗ります。

だからこそ、範囲を決める作業の中心は「どこを含めないか」です。住宅がない範囲、目的に合わない範囲、別荘地。これらを外したうえで、処理できる件数から逆算する。まずは1〜2地区で実施し、中身を確認してから広げてください。

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