転居で空き家になった物件をどう見つけるか｜相続とは違う層

空き家の話は、相続を前提に語られることが多くなります。実際、空き家の57.9％は相続によって取得したもので、空き家になった原因の58.3％は所有者の死亡です。

ただし、それだけではありません。空き家になった原因の26.9％は転居です。4分の1以上が、所有者が生きているまま空き家になっています。

そしてこの層は、相続由来の空き家とは性質が違います。話が進みやすい条件が揃っていることが多く、実務上の扱いも変わります。この記事では、その違いと見つけ方を整理します。

空き家になった原因の内訳

国土交通省の令和6年空き家所有者実態調査によれば、次のとおりです。

原因	割合
死亡	58.3％
転居	26.9％
老人ホームなどの施設へ入居	11.3％

転居は2番目に多い原因です。そして死亡や施設入居と違い、所有者本人が自分の意思で移っています。

取得方法から見ても一定数ある

空き家の取得方法を見ると、相続以外も一定の割合を占めます。

取得方法	割合
相続	57.9％
新築・建て替え	17.1％
既存住宅を購入	14.2％
新築住宅を購入	4.6％
贈与	2.3％

自分で取得した住宅（新築・建て替え・購入）は合わせて35.9％です。この層の多くは、所有者本人が住んでいた家ということになります。

所有者にたどり着きやすい

相続由来の空き家では、名義が故人のままということがあります。この場合、実際の権利者は相続人ですが、それが誰かは登記簿に書かれていません。

戸籍をたどる必要がありますが、職務上請求ができるのは士業に限られます。民間企業にできるのは登記情報までです。

転居由来なら本人の名義

一方、転居であれば所有者は生きていて、名義も本人のままです。

ただし登記簿の住所は登記した時点のものです。転居しても変更登記をしなければ更新されません。ここは注意が必要です。

なお2026年4月から住所等変更登記が義務化されました。変更日から2年以内の申請が求められ、施行前の変更も対象で2028年3月31日までとされています。長期的には改善に向かう変化です。

建物の状態が良い可能性が高い

放置期間が短ければ、建物の傷みも進んでいません。

神戸市の例では、兵庫区の空き家が5年間で80.3％増加しました。ところが腐朽・破損があるのは4.3％だけです。

区	空き家の増減	腐朽・破損あり
兵庫区	80.3％増	4.3％
長田区	5.6％減	23.4％

新しく空き家になった住宅が多い地区では、状態がまだ良い物件が残っています。逆に長田区のように空き家が減っている地区では、長く残り続けている物件が多くなります。

売却・賃貸の対象になる

状態が良ければ、そのまま流通に乗せられる可能性があります。改修費を抑えられるぶん、買取再販でも成立しやすくなります。

賃貸活用の対象にもなります。令和6年の調査によれば、相続空き家のうち構造上の不具合や腐朽・破損がないのは28.2％。転居由来であれば、この割合はさらに高いと考えられます。

外観から原因は分からない

ここが制約です。その空き家が相続によるものか、転居によるものかは、外から見て判断できません。

分かること	分からないこと
使われていない住宅の所在	空き家になった原因
外観から見た状態	所有者が生きているか
おおよその放置期間	相続の有無
敷地の管理状況	共有かどうか

庭木が伸びている、郵便物が溜まっている。これらは相続でも転居でも施設入居でも起こります。

登記情報で手がかりが得られる

登記事項証明書には、所有権の移転登記が行われた時期と原因が記載されます。原因が「相続」であれば、その時期が分かります。

逆に、売買で取得したまま移転がなければ、本人が所有し続けていると分かります。この場合、転居や施設入居による空き家である可能性が高くなります。

工程	やること
1	現地調査で使われていない住宅を確定し、地番を割り出す
2	登記情報から所有者事項と移転の経緯を確認する
3	接触する

所有者事項のみであれば1件140円（登記情報提供サービス）で取得できますが、移転の経緯まで確認するなら全部事項が必要です。件数が多い場合は、まず現地調査で対象を絞ってから取得するほうが効率的です。

継続調査で見つけやすくなる

転居由来の空き家を見つけるうえで、継続調査は有効です。

前回はなかったのに今回は空き家になっている。この物件は、比較的最近空き家になったと分かります。

前回比較で分かること	意味
新たに空き家になった	放置期間が短い。状態も良い可能性が高い
空き家でなくなった	売却・入居・取り壊しのいずれか
状態が悪化した	対応の優先度を上げる

「どれだけ増えたか」より「どの物件が動いたか」のほうが実務的です。

ただし比較が成立するには、範囲・判定基準・記録項目・調査時期を揃える必要があります。基準が変われば、実態の変化か基準の変化か区別できません。

接触の設計

相続由来と転居由来では、伝え方も変わります。

項目	相続由来	転居由来
配慮すべき点	亡くなった家族の家である	本人が住んでいた家である
制度の材料	相続登記の義務化、3,000万円控除	住所等変更登記の義務化
判断の速さ	時間がかかることがある	比較的早い

期限を強調しない

どちらの場合でも、期限を強調して急かすのは避けてください。相手は身構えます。

制度としてこういう仕組みがあるという事実を伝え、詳しくは市区町村の窓口や専門家へと案内する。この形が最も信頼されます。

なお「放置すると固定資産税が6倍になる」という説明は不正確です。特例が外れるのは勧告を受けた場合に限られ、負担調整措置により固定資産税で最大約4.2倍という計算になります。

目的によって、狙う層が変わる

立場	転居由来の空き家との関わり	調査で指定するとよい条件
不動産会社（仕入れ）	最も進めやすい層	状態の良い物件を区別する
買取再販	改修費を抑えられる	状態別の分類
賃貸管理会社	賃貸活用の提案先	状態＋立地条件
空き家管理会社	まだ間に合う段階の物件	敷地の管理状況
解体会社	対象になりにくい	傷みが進んだ物件を別に指定

解体の対象にはなりにくい

状態が良ければ、解体より売却や賃貸が現実的な選択肢になります。

解体の提案先を探すなら、傷みが進んだ物件を条件に指定してください。京都市の資料では、放置型の腐朽・破損率が一戸建28％、長屋建52％、共同住宅11％と示されています。

自治体は活用の候補として把握する

実態調査を措置のためだけに設計すると、状態の良い空き家が拾えません。活用促進を計画に掲げているなら、この層の把握が必要です。

空き家バンクへの登録を働きかける候補、移住定住施策の対象。いずれも「まだ使える空き家」が前提です。

費用・期間・納品物

弊社の土地調査サービスの料金は、調査面積に応じた従量制です。基本料金は10,000㎡あたり1,000円（税別）、調査項目を追加する場合は1項目につき200円（税別）が加算されます。町丁目単位まで絞り込んだ範囲指定に対応しています。

項目	料金（税別）
基本料金	10,000㎡あたり 1,000円
追加調査（1項目）	200円
登記情報取得（所有者事項）	750円／件
DM印刷・封入・発送代行	180円／通

調査では、建物の状態を記録項目に含めることができます。劣化の程度を段階に分けて分類すれば、状態の良い物件を区別できます。

登記情報の取得は、調査で特定した地番をもとに行います。地番の割り出しから取得、リストへの反映までを含む金額です。

納品形式は、ゼンリン地図への転記（調査項目ごとに色分け）、住所・地番リスト（PDF形式／追加料金）、Excel件数リスト（地区別・分類別集計）からお選びいただけます。

弊社は47都道府県をカバーする自社ネットワークを持ち、県境をまたぐ調査も同一の基準・フォーマットで実施できます。

依頼から納品までの流れ

進めるときの注意点

よくあるご質問

まとめ

空き家の話は相続を前提に語られがちですが、空き家になった原因の26.9％は転居です。4分の1以上が、所有者が生きているまま空き家になっています。

そしてこの層は、相続由来とは条件が違います。所有者本人が判断でき、共有になっていないことが多く、登記も整理されている可能性が高い。放置期間が短いぶん、建物の状態も良くなります。

合意形成、所有者の特定、建物の状態。いずれも転居由来のほうが有利です。

ただし外観から原因は判断できません。庭木が伸びている、郵便物が溜まっている。これらは相続でも転居でも施設入居でも起こります。

現地調査で使われていない住宅を確定し、登記情報で移転の経緯を確認する。この2段階が必要です。継続して調査していれば、前回との比較で新しく空き家になった物件も分かります。

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