所有者がわからない空き家にどう当たるか｜調べられる範囲と限界

登記情報を取得したのに、所有者にたどり着けないことがあります。名義が明らかに故人、住所が数十年前のまま、共有者が10人以上いる。実務では珍しくない事態です。

従来、相続登記に期限がありませんでした。そのため数世代前の名義で止まっている不動産が全国に存在します。2024年4月から義務化されましたが、過去分が行き渡るには時間がかかります。

この記事では、所有者が分からない場合に何ができて、何ができないのかを整理します。民間企業にできることには限界があります。そこを踏まえたうえで、どう判断するかをお伝えします。

なぜ所有者が分からなくなるのか

原因はいくつかに分かれます。

いずれも登記簿を見ただけでは解決しません。名義人が故人であれば、実際の権利者は相続人ですが、それが誰かは登記簿に書かれていないためです。

相続登記の義務化で改善に向かう

2024年4月から、相続登記の申請が義務化されました。相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内の申請が求められ、過去に発生した相続についても対象となります。施行前の分は原則2027年3月31日までとされています。

2026年4月からは住所等変更登記も義務化されました。長期的には、名義と実態が一致するケースが増えていきます。

ただし過去分が行き渡るには時間がかかります。当面は、追えない物件が一定数残る前提で計画を立ててください。

自治体には民間にない手段がある

市区町村は、空家法に基づいて次のような手段を使えます。

民間企業はこれらを使えません。空家法に基づく仕組みは、市区町村長に認められたものです。

財産管理人の制度が使いやすくなった

2023年12月施行の改正空家法により、市区町村長は利害関係の有無にかかわらず、裁判所に財産管理人の選任を請求できるようになりました。

従来は利害関係人であることが必要とされていましたが、この要件が外れたことで、所有者不明の空き家への対応がしやすくなっています。

また2023年4月には民法が改正され、所有者不明土地・建物の管理制度が創設されました。特定の土地・建物について管理人を選任できる仕組みです。

制度の適用や手続きの詳細は個別の状況によって判断が分かれます。具体的な内容については、法務局や司法書士などの専門家への確認をご案内ください。

民間はどう判断するか

戸籍をたどれない以上、民間企業にできることは限られます。現実的な選択肢は3つです。

費用対効果で考える

相続人の調査を士業に依頼すれば費用が発生します。相続人が多数いれば、全員との合意形成も必要になります。時間も費用もかかる作業です。

一方、追える物件は他にもあります。全国の放置型の空き家は385万6,000戸。そのうち登記が整理されていて所有者にたどり着ける物件のほうが多数です。

1件に時間をかけるより、追える物件を数で処理するほうが結果につながります。追えない物件は記録に残し、条件が変わったときに戻ればよいという判断です。

返送も情報として残す

DMを送って返送されたということは、「登記簿の住所にはもういない」という情報が得られたということです。

この記録があれば、次回の判断ができます。同じ物件に再度送るのか、対象から外すのか、士業に依頼するのか。返送されたものを捨てずに残しておいてください。

そもそも追える物件を増やす

所有者が分からない物件への対処より、追える物件をどれだけ確保できるかのほうが実務では効きます。

調査の段階で条件を絞る

放置期間が長い物件ほど、相続登記が未了である可能性は高くなります。外観の傷みが著しい物件は、所有者の特定も難しいことが多いという傾向があります。

逆にいえば、比較的最近空き家になった物件のほうが、所有者にたどり着ける可能性は高いということです。

状態で優先順位をつける

神戸市の資料では、区によって腐朽・破損の割合が大きく異なることが示されています。兵庫区4.3％、西区2.9％に対し、長田区23.4％、北区20.0％。同じ市内でも8倍の開きがあります。

兵庫区は空き家が5年間で80.3％増えましたが、傷んでいるのは4.3％だけ。新しく空き家になった住宅が多いということです。こうした地区では、所有者の特定も比較的進めやすくなります。

目的によって、対処が変わる

リフォーム目的なら影響は小さい

リフォームや外壁塗装の提案先は、空き家ではなく居住中の築古住宅です。居住者がいるため、所有者不明の問題はほとんど生じません。

「古家（居住中）」を調査項目として指定すれば、この層を対象にできます。所有者の特定に苦労する場面自体が少なくなります。

自治体は段階的に進める

自治体の場合、まず庁内の情報で所有者を追い、それでも判明しなければ事業者への照会、さらに財産管理人の選任請求という順序になります。

いずれの段階でも、対象物件がどこにあるかを把握していることが前提です。実態調査で所在と状態を記録しておけば、優先度の高い物件から順に手続きを進められます。

費用・期間・納品物

弊社の土地調査サービスの料金は、調査面積に応じた従量制です。基本料金は10,000㎡あたり1,000円（税別）、調査項目を追加する場合は1項目につき200円（税別）が加算されます。町丁目単位まで絞り込んだ範囲指定に対応しています。

登記情報の取得は、調査で特定した地番をもとに行います。地番の割り出しから取得、リストへの反映までを含む金額です。所有者の居住地が県外であっても対応します。

なお戸籍をたどる相続人調査には対応していません。職務上請求が必要な領域のため、司法書士等の専門家へのご依頼となります。

納品形式は、ゼンリン地図への転記（調査項目ごとに色分け）、住所・地番リスト（PDF形式／追加料金）、Excel件数リスト（地区別・分類別集計）からお選びいただけます。

弊社は47都道府県をカバーする自社ネットワークを持ち、県境をまたぐ調査も同一の基準・フォーマットで実施できます。

依頼から納品までの流れ

進めるときの注意点

よくあるご質問

まとめ

登記情報を取得しても、所有者にたどり着けない物件があります。名義が故人のまま、住所が古い、共有者が多数。相続登記に期限がなかったことが原因です。

そして民間企業ができるのは登記情報までです。相続人を特定するには戸籍をたどる必要がありますが、職務上請求ができるのは士業に限られます。営業目的での取得はできません。制度上の制約であり、工夫で乗り越えられるものではありません。

自治体には課税情報の内部利用や財産管理人の選任請求といった手段があります。2023年の改正で、利害関係の有無にかかわらず選任を請求できるようになりました。

民間の現実的な判断は、追える物件を数で処理することです。放置型は全国で385万6,000戸あり、そのうち所有者にたどり着ける物件のほうが多数です。1件に時間をかけるより、追える物件を確保するほうが結果につながります。追えない物件は記録に残し、条件が変わったときに戻ればよいのです。

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